Le retournement de marché se poursuit dans l’immobilier pour cette fin d’année. Si certaines villes enregistrent encore, ici ou là, des hausses de prix, le décrochage gagne la majorité des métropoles régionales. Sur 1 an, comme le constate la Fnaim dans son dernier baromètre mensuel d’octobre 2023, les prix baissent de 5,2% à Paris et dans 7 des 10 plus grandes villes de France à l’exception de Nice, Marseille et Montpellier.
Une situation qui peut profiter aux investisseurs. Car dans le même temps, la tension locative s’accélère sur l’ensemble du territoire et le montant des loyers ne faiblit pas. Il progresse même dans la plupart des métropoles du pays. De quoi assurer aux investisseurs une rentabilité brute plus importante ainsi que la possibilité d’entrer sur le marché avec moins de 90 000 euros en poche. Et d'ainsi passer sous les fourches caudines des banques pour obtenir un prêt.
Des 14 mètres carrés lillois bien isolés pour 70 000 euros
Si l’encadrement des loyers est toujours en vigueur à Lille, il ne semble pas peser sur la rentabilité brute des investisseurs. En moyenne, selon la Fnaim, il est toujours possible d’y obtenir un rendement de 4,4% dans la ville. Il faut dire que les prix commencent à s’éroder avec un mètre carré moyen estimé à 3 715 euros, en baisse de 1,7 %, et que le niveau des loyers, lui, progresse de 2,9 % sur un an. On trouve ainsi dans les agences de beaux studios de 14 mètres carrés bien isolés (DPE D) pour 70 000 euros dans le quartier Caulier.
Des logements avec cave et parking à Strasbourg pour 75 000 euros
Avec des prix qui reculent de 2,9% sur un an selon les données de la Fnaim (3 871 euros le mètre carré) et des loyers qui progressent de 2% dans le même temps, la ville de Strasbourg permet aux investisseurs d’espérer obtenir une rentabilité brute moyenne de 4%. Un rendement que les investisseurs peuvent maximiser s’ils parviennent à trouver sur le marché un logement qui dispose d’une cave et d’une place de parking qu’ils pourront également louer. C’est le cas de ce studio de 16 mètres carrés vendu dans le quartier du Neudorf pour 75 000 euros avec cave et parking.
Un studio à 79 000 euros dans le 3ème arrondissement de Lyon
La capitale des Gaules continue de voir son prix moyen au mètre carré s’effriter. Selon le dernier baromètre mensuel de la Fnaim, les prix lyonnais ont reculé de 4,4% sur un an. Le mètre carré moyen est ainsi estimé à 4 838 euros dans la ville. De quoi permettre aux investisseurs avec moins de 90 000 euros en poche d’investir dans de petits studios allant de 12 mètres carrés à 16 mètres carrés aussi bien à la Part-Dieu que dans le quartier de la Croix-Rousse. C’est le cas par exemple de ce studio en bon état de 16 mètres carrés dans le 3ème arrondissement vendu 79 000 euros avec une cave. Une occasion à saisir dans une ville où le montant moyen des loyers progresse de 2,4% sur an d’après les données de la Fnaim et où le rendement locatif brut moyen est estimé par la fédération à 3,6%.
Un 24 mètres carrés toulousain avec terrasse pour 80 000 euros
La Ville Rose elle aussi voit ses prix reculer en douceur. Si la baisse est estimée par la Fnaim à 1,7%, il n’est pas impossible d’obtenir une décote plus importante sur le prix de vente après négociation. Le mètre carré moyen toulousain coûte ainsi 3 607 euros. Un niveau qui permet aux investisseurs de trouver dans le quartier Bonnefoy des studios de 24 mètres carrés avec terrasse à vendre pour 80 000 euros. L’opération est d’autant plus intéressante que la tension locative à Toulouse va croissant. La ville vient d’ailleurs, pour l’immobilier neuf, de passer de la zone B1 à la zone A, confirmant ainsi le manque de biens à louer à Toulouse. Côté rentabilité brute dans l’ancien, elle est estimée selon la Fnaim à 4,2% en moyenne. Les loyers sur un 1 an progressent eux de 1%.
Un studio sur l’Ile de Nantes pour 81 600 euros
A Nantes, les prix commencent à baisser franchement pour l’année 2023 selon les données de la Fnaim (-5,4% sur un an). Le mètre carré moyen est ainsi estimé à 3 953 euros. Dans les agences, les stocks de biens à vendre augmentent, surtout s’il s’agit de passoires énergétiques. Reste à miser sur des logements où il faut réaliser peu de travaux et qui ne seront pas trop vite interdits à la location. C’est le cas de ce studio de 18 mètres carrés sur l’Ile de Nantes, classé F au DPE et vendu 81 600 euros. La rentabilité brute moyenne que l’on peut obtenir dans la ville des Ducs de Bretagne est estimée selon la Fnaim à 4,1% et les loyers progressent toujours de 1,9 % sur un an.
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