Il s’agit d’un tout petit pan du marché immobilier, qui s’est effondré l’an dernier mais où les prix ont continué de grimper ! Vous l’aurez deviné, il est ici question de l’ultra-luxe, avec des transactions au nombre de seulement 400 par an en France, qui démarrent à 10 millions d’euros mais «peuvent monter à plusieurs centaines de millions d'euros», précise Sébastien Kuperfils, président du réseau d’agences Junot, lors d’une conférence de presse, ce vendredi 13 juin. Un marché où le nombre de transactions a chuté de 55% en 2024 en France, par rapport à 2023.

Une chute plus de deux fois supérieure à celle de l’immobilier de prestige dans son ensemble, «l’ultra-luxe étant plus sensible aux variations macro-économiques», explique Thomas Lefebvre, vice-président en charge des données chez Belles Demeures. Si cette clientèle, qui achète généralement cash, «est peu sensible aux variations des taux de crédit, elle est en revanche très sensible à l’évolution des cours de Bourse car elle est très investie en valeurs mobilières», ajoute Sébastien Kuperfils.

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Un appartement à Saint-Germain-des-Prés mais au calme…

Pour autant, dans l’Hexagone, les prix de l'ultra-luxe ont augmenté de plus de 5% au cours des deux dernières années alors qu’ils ont stagné sur l’ensemble du marché haut de gamme. Il faut dire que si le bien satisfait l’ensemble de ses nombreux critères, «l’acheteur fortuné, très exigeant, n’hésite pas un instant», il achète au prix, explique Charles-Marie Jottras, président de Daniel Féau. La preuve, ce réseau d'agences immobilières vient de vendre à un Américain un hôtel particulier à Paris au prix de 49 240 euros le mètre carré ! Les critères d'achat de cette clientèle, quels sont-ils ? «Les trois principaux sont l’émotion, l’intérêt financier et l’aspect pratique», observe Richard Tzipine, directeur général de Barnes.

Concrètement, ce que cette clientèle souhaite, c’est s’acheter un bout d’un Paris de carte postale. «Un Américain veut un appartement à Saint-Germain-des-Prés», illustre Charles-Marie Jottras. Ce, en réclamant «le silence» dans ce quartier très vivant, ainsi qu’«un étage élevé». Sans oublier «la climatisation, ajoute Sébastien Kuperfils. Pour la clientèle américaine et asiatique, il est impensable d’acheter un bel appartement parisien sans climatisation. Cela n’a rien à voir avec le réchauffement climatique, c’est culturel !».

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Neuilly, «une ville de province» à 20 minutes du centre de Paris

Dans cette capitale mondiale qu’est Paris, il est par ailleurs difficile d’imaginer que l'immobilier résidentiel puisse perdre beaucoup de valeur. «Le marché parisien de l'ultra-luxe, soutenu par les étrangers et les entrepreneurs français, reste une valeur refuge de long terme car on n’y construit plus, l’architecture y est exceptionnelle, et il bénéficie de la sécurité des crédits immobiliers à taux fixes, rarement pratiqués dans d'autres pays», développe Sébastien Kuperfils. Côté pratique, les modes de transport sont multiples et la capitale regorge d’établissements scolaires renommés. Toute proche, Neuilly-sur-Seine combine elle aussi ces trois critères, assure Richard Tzipine, qui confesse y habiter lui-même. Comme d’ailleurs son confrère Charles-Marie Jottras, qui définit Neuilly comme «une ville de province où l’on peut avoir une maison avec jardin à 20 minutes du quartier central des affaires de Paris».