Investissement locatif : les meilleurs quartiers pour acheter à Nîmes

• la tension locative, c’est-à-dire la facilité pour le bailleur à trouver des locataires dans le quartier. Une tension locative élevée permet en effet de limiter les risques de vacance locative pour le bailleur, et donc d’assurer la sécurité financière de l’investissement ;
• l’effort de trésorerie mensuel moyen, c’est-à-dire la différence entre les loyers potentiels et le montant du crédit et des charges à rembourser pour le bailleur qui investit dans l’immobilier. On appelle cette variable le cash-flow. Dans les meilleurs (mais rares) cas, le cash-flow peut être positif, c’est-à-dire que les loyers perçus seront supérieurs à l’intégralité des mensualités de crédit à rembourser et des charges pour le bailleur. On parle alors d’un investissement locatif qui s’autofinance ;
• la probabilité pour le bailleur de réaliser une plus-value immobilière à terme dans le quartier. Cette probabilité est elle-même déterminée par Beanstock en fonction de plusieurs critères tels que l’évolution historique des prix, le différentiel avec les quartiers voisins, les projets d’urbanisme du quartier, etc.

Une rentabilité potentielle autour 4 ou 5% en centre-ville

Beanstock a enfin déterminé un quatrième critère pour chaque quartier, à savoir la rentabilité nette moyenne (avant impôt) auxquels peuvent s’attendre les bailleurs sur place. Le spécialiste évalue cette rentabilité à partir de ses relevés de prix et des loyers moyens quartier par quartier. Ses données se basent sur l’historique de transactions de l’investisseur locatif, mais aussi sur les offres observées sur la plateforme SeLoger pour des studios meublés dans la ville.

Pour affiner son calcul, Beanstock a fixé et pris en compte un certain nombre de facteurs intangibles pour chaque quartier :

• des “frais de notaire” correspondant à 8% du prix d’achat du logement ;
• un budget travaux et ameublement, estimé en fonction de la moyenne historique de mise en location de ce type de logement par Beanstock ;
• une rémunération correspondant à 7,5% du montant de la transaction (montant minimal à 10.000 euros) payée à Beanstock, qui a vérifié, ciblé et proposé le logement à l’investisseur locatif ;
• un montant moyen des charges par mètre carré correspondant à l’historique des mises en location de Beanstock ;
• une taxe foncière locale correspondant aux logements de 20 mètres carrés dans la ville.

Une fois ces hypothèses posées, Beanstock a enfin évalué la rentabilité nette espérée par les bailleurs dans chaque quartier en réalisant l’opération suivante, quartier par quartier :

Rentabilité nette du studio = (loyer annuel charges comprises - charges de copropriété - taxe foncière) / (prix du bien + frais de notaire + frais d’agence + travaux).

Les quartiers à suivre

Aux yeux de Beanstock, le centre historique de Nîmes, qui se compose des quartiers Arènes, Écusson et Placette, est très attrayant pour les investisseurs. La demande locative, notamment touristique, est en effet élevée (2,5 millions de visites à Nîmes en 2019). “Malgré la position stratégique de ces quartiers, les prix et les loyers restent abordables, ce qui renforce leur attrait vis-à-vis des investisseurs et des locataires”, estime encore le spécialiste en investissement locatif. Les quartiers Jean-Jaurès ou du jardin de la Fontaine, plutôt pavillonnaires, se révèlent également prisés par les investisseurs. “Ces quartiers regorgent d’atouts. Bien qu’éloignés du centre, ils sont favorisés pour le cadre de vie, plus calme, plus sécuritaire et plus aisé”, estime en effet Beanstock. Hors du centre-ville, ces spots font toutefois partie des plus chers de la commune.

Autres lieux à surveiller : les quartiers Séguier, Gambetta et Casernes. “Ces quartiers, préservés de l'afflux des touristes dans le centre, ont bénéficié d’investissements globaux menés par la ville, que ce soit dans le réseau de transport, dans l’éducation ou les commerces”, décrit ainsi Beanstock. Ce qui a visiblement dopé leur attractivité ces dernières années. Dans les quartiers de Séguier et de Gambetta, rapporte le spécialiste, les prix ont ainsi augmenté en moyenne de 30% depuis 5 ans, et de 50% à Casernes. “Malgré cette ruée immobilière, les prix restent suffisamment bas pour faire de bonnes affaires”, assure toutefois Beanstock. Dans les années futures, les quartiers Richelieu, Montcalm-République ou Esplanade pourraient suivre, d’après Beanstock, une trajectoire similaire. “Leur situation géographique est avantageuse. Et ces quartiers sont en pleine évolution avec plusieurs projets de rénovation urbaine en cours, ce qui devrait valoriser les biens immobiliers à long terme”, prédit l’investisseur locatif.

Enfin, plus en périphérie, les quartiers Route de Beaucaire, Saint-Baudile, Pasteur et Beausoleil/Aérodrome Ouest sont évalués comme “prometteurs” par Beanstock. “Leur typologie varie énormément. Ainsi, on passe de zones pavillonnaires à Beausoleil/Aérodrome Ouest, à des zones plus populaires avec Pasteur, Route de Beaucaire ou Saint-Baudile”, décrit le spécialiste. Certes, affirme Beanstock, ces quartiers attirent ainsi moins fréquemment les investisseurs locatifs. Et cela, malgré des caractéristiques urbaines proches des quartiers du centre. “On peut donc espérer une dynamique positive dans les prochaines années. Si un investisseur est prêt à prendre un risque plus élevé, alors le retour sur investissement pourra être conséquent au point de surperformer le marché nîmois”, décrypte le spécialiste.