Immobilier locatif : 4 quartiers où investir à Toulouse

A condition de proposer un studio en bon état, et aux alentours de 400 euros par mois, les investisseurs n’ont aucun souci de vacance. «Ces surfaces trouvent facilement preneur, quelle que soit la période de l’année», confirme Sven Strom, de Century 21 Les Minimes. Si le rendement moyen avoisine les 4,5%, il est beaucoup plus faible dans les quartiers prisés, tel Compans-Caffarelli: à peine 2,9%, par exemple, pour ce petit deux-pièces des années 1990, proche de la faculté de droit, avec balcon et terrasse, payé 169.000 euros. Quelques affaires sont possibles sur les passoires énergétiques, durement négociées. «Les décotes atteignent jusqu’à 15%, dans les secteurs les plus éloignés du centre-ville», observe Thierry Vignal, président de Masteos.

Investir en meublé

Comme ailleurs, la formule de la colocation rallie les suffrages, grâce à ses rendements de 7 à 8%, voire 10% vers le Mirail. «Les quatre à cinq pièces, facturés 150.000 euros, peuvent ensuite se louer à 1.500 euros, tous loyers cumulés», résume Sven Strom. Gare toutefois au turnover, lorsque les étudiants quittent le logement en avril ou mai pour ne revenir que fin août.

Les petites surfaces, moins exposées à ce risque de vacance, servent, elles, plus de 5% de rendement, à l’image de ce meublé en excellent état de 16 mètres carrés, rue du Canon-d’Arcole, payé juste au-dessous de 100.000 euros. Les amateurs de location saisonnière doivent pour leur part se préparer à un durcissement des règles: dès le 1er novembre prochain, les propriétaires de trois logements (dont une résidence principale) et plus devront compenser les nouveaux mètres carrés loués de la sorte en plaçant en bail «classique» un local commercial d’une superficie au moins équivalente.

Investir dans le neuf

Les prix du neuf, encore raisonnables (compter 4.414 euros le mètre carré sans parking), ont bondi de 8% en un an. Et cela devrait continuer, à cause des coûteuses normes associées au Pinel+. «La qualité de ces immeubles sera un argument à la revente», veut toutefois croire Marc Ballesteros, directeur régional adjoint Vinci Immobilier. C’est ainsi qu’au quartier Lalande, dans le nord de la ville, ce deux-pièces de 43 mètres carrés avec balcon couvert et vue dégagée, datant de 2019, est classé A au diagnostic de performance énergétique. Il se loue 543 euros par mois, soit un rendement de 2,8%.

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4 quartiers où investir

Les professionnels qui ont participé à notre enquête: L’Adresse BH Immobilier, Century 21 Les Minimes, Orpi Toulouse Immobilier.