La ville affiche le plus fort potentiel de hausse des prix des métropoles de l’Ouest. Y investir est d’autant plus conseillé que les loyers semblent suivre à la hausse. Et que l’inauguration, prévue courant 2023, des lignes B et C du tramway, qui relieront Belle-Beille et Mon Plaisir, va animer le marché.
Les biens en bon état
Même si la ville entend réserver, dans les programmes neufs d’au moins 20 lots, 25% des nouveaux logements aux primo-accédants, la demande locative devrait rester forte. En centre-ville, le rendement n’excède pas 5%. Comme pour ce deux-pièces de 1960 en parfait état, de l’avenue Turpin-de-Crissé, acheté 140.000 euros, pour un loyer de 580 euros (5% de rendement). «Pour réduire la rotation des locataires, viser une maison est préférable», indique Katia Couvreur, de Katia & Martel Immo.
Près de la place Ney, celle-ci, de 106 mètres carrés avec garage et petit jardin, datant de 2010, ne nécessitait qu’un léger rafraîchissement. Elle a coûté 210.000 euros, et se loue 850 euros (4,6% de rendement). Le neuf, lui, ne sert que de 1 à 2% de rentabilité autour de la gare, ou aux bords de la Maine. Tel ce deux-pièces de 50,80 mètres carrés, du programme Arborescence, boulevard Ayrault, affiché à 339.900 euros, pour 477 euros de loyer Pinel.
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Les biens avec travaux
Plutôt qu’une rénovation énergétique, les investisseurs préfèrent entreprendre des travaux de réaménagement, pour transformer les grandes surfaces en colocation. «Ils les louent à ceux, parmi les 40.000 étudiants, qui seraient sinon obligés de s’éloigner du centre pour se loger», explique Yannick Daniel, de l’agence Orpi du même nom. Rue Jean-Perrin, ce cinq-pièces de 91 mètres carrés, des années 1980, a coûté 226.000 euros avant 80.000 euros de travaux. Rendement visé, grâce aux cinq chambres louées 400 euros chacune: 7,8%.
Les règles en Airbnb
Dans cette ville où le taux d’occupation avoisinerait 75%, et où la réglementation est inexistante (sauf immatriculation en mairie), certains bailleurs visent le haut de gamme. «La clientèle est variée, qu’il s’agisse de touristes, souvent anglais, ou de cadres commerciaux, qui cherchent à télétravailler dans un cadre agréable», assure Olivier Boullard, de O’Luxury49.
Ce deux-pièces de 70 mètres carrés, place du Ralliement, équipé d’enceinte connectée et de balnéothérapie, et loué 250 euros la nuit, leur est destiné. Son propriétaire, qui l’a payé 500.000 euros, travaux compris, en tire 13,5% de rendement.
Les professionnels qui ont participé à notre enquête : Orpi Daniel Immobilier, Katia & Martel Immo, O'Luxury49.
Méthodologie des prix annoncés
Nous avons demandé à ClubFunding, le leader du crowdfunding immobilier en matière de volumes financés, d’établir pour chaque ville l’évolution des prix dans l’ancien d’ici un an. La plateforme s’est basée soit sur les opérations de marchands de biens accompagnées, en rapportant leur prix moyen de sortie, en 2022 et en 2023, à la cote actuelle. Soit sur un sondage auprès des opérateurs immobiliers, tenant compte de la capacité d’achat des acquéreurs locaux, de la facilité d’obtention des permis de construire et des effets de rattrapage de la cote d’une ville à l’autre.
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