Les investisseurs ne pourront plus compter sur la plus-value pour rentabiliser leurs opérations: la clientèle locale marque le pas en effet, et la cote est partie pour stagner, y compris en centre-ville. Même trajectoire à prévoir du côté des loyers. Seule opportunité à surveiller: la remise en vente de passoires thermiques, qui devrait s’accélérer.
Les biens en bon état
Le centre-ville continue d’attirer des investisseurs, de toute la France. «La crise sanitaire n’a pas freiné le mouvement», constate Jonathan Champion, de Dreaméo, société spécialisée dans l’investissement ancien. Ce jeune couple, déjà propriétaire à Paris, a ainsi visé un deux-pièces de 27 mètres carrés, rue Saint-Fort, entièrement refait et meublé, au premier étage d’un immeuble rénové, pour 205.000 euros. Objectif de rendement: 4,4% brut. Il reste possible d’explorer d’autres pistes, en périphérie, comme à Pessac ou Talence, à la demande locative soutenue par les étudiants et la desserte en tramway. Dans cette dernière ville, près du lycée Victor-Louis, un trois-pièces de 39 mètres carrés, dans une petite copropriété de 1911 avec parking extérieur, a coûté 170.000 euros, et rapportera 4,9% en colocation.
Côté neuf, le mètre carré excède 5.500 euros intra-muros. «Prospectez plutôt la petite couronne, à Bègles, Cenon, Villenave-d’Ornon ou Lormont, desservis par le tram», conseille Claire Pouget, de Quintésens. Ainsi, ce deux-pièces de 42,8 mètres carrés, avec 6 mètres carrés de balcon, dans le programme Navita à Villenave-d’Ornon, servira un rendement de 3%, grâce à un loyer Pinel de 503 euros et malgré un tarif de 197.800 euros.
Les biens avec travaux
Attentistes, les vendeurs ne devraient pas tarder à remettre sur le marché les biens qu’ils n’ont pas les moyens de rénover. «Ces logements constitueront autant d’opportunités pour les investisseurs prêts à se lancer», prédit Isabelle Jourdeuil, du Cabinet Bedin. Bien menées, les opérations de rénovation sont en effet ultra-rentables.
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Exemple avec ce deux-pièces de 48 mètres carrés, dans le quartier Saint-Martial, loué 350 euros par son ancien propriétaire. Les nouveaux bailleurs ont prévu d’injecter, en plus des 170.000 euros de prix d’achat, un budget de rénovation de 45.000 euros. De quoi passer d’une note thermique F à B, créer une extension et une terrasse. Les 58 mètres carrés qui seront remis en location pourront alors rapporter 1.100 euros par mois (6,1% de rentabilité).
Les règles en Airbnb
La location à la nuitée s’est bien remise de la crise sanitaire, et le taux d’occupation est remonté à 66% près des zones animées. Pour se lancer, il faut prévoir 250.000 euros, budget décoration et ameublement inclus, dans le cas d’un deux-pièces de 45 mètres carrés. Revenus annuels espérés: de 14.000 à 17.000 euros (5,6 à 6,8% de rentabilité). Mais encore faudra-t-il décrocher le feu vert de la mairie, qui exige une autorisation de changement d’usage, ainsi qu’une compensation des mètres carrés de logement placés en Airbnb. «Autant viser des locaux déjà destinés au commerce», conseille Chloé Fournier, P-DG de Welkeys. C’était le cas de cet immeuble de quatre étages en plein centre, de 250 mètres carrés, et transformé en huit appartements. Cela a coûté 1,435 million d’euros, mais les 160.000 euros de revenus annuels attendus procureront 11,1% de rendement.
Le tableau de bord de l’investisseur
(1) Prix d’achat hors frais d’agence, et avant travaux dans le cas des passoires thermiques.
(2) Après travaux pour les petites surfaces classées passoires thermiques.
Les professionnels qui ont participé à notre enquête : Quintésens, Investissement-locatif.com, Dreaméo, Cabinet Bedin, Welkeys, Bouygues Immobilier.
Méthodologie des prix annoncés
Nous avons demandé à ClubFunding, le leader du crowdfunding immobilier en matière de volumes financés, d’établir pour chaque ville l’évolution des prix dans l’ancien d’ici un an. La plateforme s’est basée soit sur les opérations de marchands de biens accompagnées, en rapportant leur prix moyen de sortie, en 2022 et en 2023, à la cote actuelle. Soit sur un sondage auprès des opérateurs immobiliers, tenant compte de la capacité d’achat des acquéreurs locaux, de la facilité d’obtention des permis de construire et des effets de rattrapage de la cote d’une ville à l’autre.
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