Location nue : moins rentable mais plus simple, un bon plan pour vous ?

Quel type d'habitat choisir ?

Maison de ville, grand appartement, villa avec jardin… Contrairement au marché du meublé, la location libre ne se réduit pas aux petites surfaces. Avec un budget serré, on ciblera évidemment les studios. Encore que si une mise de 50 000 euros peut suffire dans une ville de taille moyenne, comptez le double dans une métropole telle que Lyon, Nice ou Bordeaux, et beaucoup plus à Paris (25 mètres carrés peuvent y valoir près de 300 000 euros).

Mais peut-être préférez-vous une surface familiale et en avez-vous les moyens. La rentabilité des trois à cinq-pièces n’est pas mirobolante (autour de 3% brut), mais cette faiblesse est compensée par un très bon taux d’occupation, dû au profil des locataires, généralement des couples avec enfants, peu enclins à déménager.

Les marchés étrangers pour les grandes surfaces

Pourquoi vous restreindre à la France si c’est une grande surface qui vous intéresse ? La Floride, avec son climat subtropical, attire de plus en plus les familles américaines. Vitalité économique, fiscalité ultradouce, rendements locatifs de 5 à 6% l’an, la péninsule cumule les atouts. Et avec des prix qui ont un peu reflué depuis un an, les bonnes affaires ne manquent pas.

Pour une maison de 120 mètres carrés proche d’Orlando ou de Tampa, comptez 220 000 euros. Par commodité, vous pouvez passer par une agence locale spécialisée, comme Auxandra ou Florida Invest, qui s’occupera de tout (choix de la maison, gestion locative, bilan fiscal…). Coût du service : de 10 à 15% des loyers perçus.

De grosses économies en passant par une agence en ligne pour gérer votre bien

Environ la moitié des bailleurs passent par une agence pour gérer leur location (en meublé, beaucoup préfèrent toutefois s’en occuper eux-mêmes). Elle se chargera des contacts avec le locataire (paiement des loyers, envoi des quittances…) et, en cas de réparations à faire, mandatera les artisans. Les bilans fiscaux annuels vous seront aussi épargnés.

Pour ces services, comptez de 8 à 10% des loyers et des charges, mais des dépenses annexes peuvent alourdir la note (virements des loyers, honoraires sur les travaux…). N’hésitez pas à faire jouer la concurrence, sachant que des sociétés Internet, comme Manda ou Masteos, affichent des tarifs deux à trois fois moins élevés (lire notre tableau ci-dessous).

Gestion locative : les tarifs pratiqués par les nouvelles agences immobilières en ligne

(1) Les tarifs de notre tableau sont exprimés soit en pourcentage des loyers et des charges encaissés chaque mois, soit en euros par mois, pour chaque logement placé sous gestion. (2) L’assurance loyers impayés intègre la garantie dégradations immobilières, sauf chez Blue, La Gestion en ligne et Smartloc. (3) Plus 24 euros de frais de gestion annuels. (4) Avec un minimum de 15 euros par mois. (5) Avec un minimum de 39 euros par mois. (6) Plus 12 euros de frais de gestion annuels. (7) Prestation non fournie par la société Smartloc.

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Côté impôts, il est préférable d’adopter le régime forfaitaire du «microfoncier»

Pour un logement non meublé et sans travaux importants à effectuer, le régime «réel», qui autorise la déduction fiscale de toutes les charges engagées, n’est pas particulièrement attractif. Préférez le régime simplifié du «microfoncier», accessible jusqu’à 15 000 euros de loyers par an, qui donne droit à 30% d’abattement fiscal. Seul le complément (70% des loyers) sera soumis à l’impôt, par un système d’acomptes automatique depuis la mise en place du prélèvement à la source début 2019.