Si le studio et le deux-pièces sont plébiscités par les investisseurs, la maison présente aussi ses avantages. À commencer par l’assurance d’avoir une vacance locative limitée : "Les locataires d’une maison restent en moyenne 6 à 7 ans quand ceux d’un appartement ne restent que 2 à 3 ans dans le logement", indique Delphine Herman, directrice des relations extérieures pour le réseau d’agences immobilières Guy Hoquet. Autre atout et non des moindres : les familles qui ont également tendance à prendre davantage soin du bien.
Il peut même être plus intéressant d’investir dans une maison énergivore que dans un appartement classé G au DPE. Non seulement les aides sont plus nombreuses et plus faciles à obtenir, mais vous avez également la main sur les travaux à réaliser. En revanche, compte tenu de la superficie d’une maison, le coût des travaux sera plus important. Il sera toutefois possible de jouer sur le déficit foncier pour les déduire de vos revenus.
Louer à une famille : entre 3% et 5% de rentabilité brute
Reste à miser sur les territoires propices à ce type d’investissement. Évitez les villes étudiantes, plus indiquées pour la location de studios ou de T2, et investissez plutôt dans des villes moyennes ou en périphérie de grandes métropoles régionales. "Il y a aussi des territoires qui se prêtent plus à la location de maison parce qu’il y a plus d’habitats de ce type que d’appartements. En Poitou-Charentes, on compte 78% de maisons sur le territoire quand l’Île-de-France n’en a que 27%", précise Delphine Herman. La rentabilité brute est parfois supérieure en louant une maison plutôt qu’un appartement. C’est le cas à La Rochelle où elle ira de 3% à 3,50% selon les données de Guy Hoquet, alors qu’on obtiendra que 2,80% à 3,30% en y louant un appartement.
En misant sur des biens excentrés, de 70 m² à 90 m², vendus entre 150.000 euros et 200.000 euros, votre rentabilité brute oscillera entre 3% et 4%. Vous avez d’ailleurs un coup à jouer si le bien se situe près d’un groupe scolaire et que les commerces ne sont pas trop éloignés : "Avec le niveau actuel des prix de l’immobilier, la hausse des taux et les conditions d’octroi, beaucoup de primo-accédants se retrouvent exclus du marché immobilier. Ils ne peuvent pas acheter, mais la famille s’agrandit. Ils vont donc se tourner vers la location de maisons individuelles", souligne Yann Jehanno, président du réseau d’agences immobilières Laforêt.
Colocation et coliving pour dépasser 6% de rentabilité brute
Autre option pour obtenir davantage de rendement : faire de la colocation. "On gagne généralement 1 point de rentabilité en plus qu’en louant à une famille. Attention toutefois au turn-over plus important entre les locataires et au montant du loyer. L’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieure au montant du loyer applicable au logement (si votre logement est situé dans une zone tendue dans laquelle s'applique l'encadrement des loyers, ndlr)", rappelle Delphine Herman. Ajoutons que le turn-over entre les locataires s’accorde souvent avec une moindre attention de leur part au logement, ce qui peut engendrer beaucoup de travaux ou de changements d’équipement de votre part. Quant au coliving, si ce placement est très à la mode dans les grandes villes, il n’est pas ouvert à tous les investisseurs. Le ticket d’entrée pour ce type d’investissement est compris entre 800.000 euros et 1 million d’euros.
Diviser votre maison pour dépasser les 10% de rentabilité brute
Enfin, pour tirer le plus de rentabilité avec votre maison, vous pouvez la découper et en faire une copropriété. "Ce genre d’opération fonctionne bien en Seine-Saint-Denis où vous allez trouver des meulières, mais pas nécessairement la population qui a les moyens ou l’envie d’acheter ce type de bien pour y vivre. En investissant dans une maison de 200 m², vous pouvez diviser le bien en 4 appartements de 50 m² et ainsi dégager une rentabilité brute qui va être comprise entre 5% et 10%" constate Yann Jehanno. Une opération rentable, réservée aux investisseurs les plus aguerris, capables d’investir des sommes importantes et qui ont le temps de se consacrer à cette activité. Création de compteurs électriques, gestion des boîtes postales, travaux dans le logement... Les tâches à gérer sont nombreuses et vous demanderont de vous dédier à 100% à votre bien. De plus, même dans des départements où les prix sont relativement accessibles comme en Seine-Saint-Denis, le coût de ce type d’opération est important. A Montreuil par exemple, comptez près de 635.000 euros pour une maison de 200 m² répartie sur 3 étages. Si l’on ajoute les travaux pour créer des appartements (entre 15.000 euros et 40.000 euros par lot), la facture peut vite s’alourdir.
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