Le moins que l’on puisse dire, c’est que Michel a le sens des affaires. Ce retraité seine-et-marnais de 66 ans a vendu des voitures d’occasion pendant plus de 40 ans avec un certain succès. «J’ai acheté un petit garage en partant de rien. J’ai contracté un crédit lorsque j’avais 25 ans et je me suis lancé dans l'achat/revente de véhicules», se souvient-il. Depuis, le garage s’est bien agrandi, tout comme son chiffre d'affaires, et Michel peut désormais profiter d’une retraite bien méritée. Elle s’annonce d’autant plus agréable que le soixantenaire dispose d’un beau complément de revenus, issu de sa deuxième activité favorite : l'investissement immobilier. L’ancien garagiste possède 6 appartements, en plus de sa maison, qui lui rapportent près de 2 000 nets euros par mois.
Pourtant, rien ne prédestinait cet habitant de Saint-Pierre-lès-Nemours (Seine-et-Marne), qui n’a pas fait d’études, à réussir dans la pierre. Michel se lance dans l’investissement immobilier en 1985. «Le parrain de ma fille m'a conseillé de prendre une retraite complémentaire. Je me suis renseigné et j’ai appris qu’elles étaient financées par des investisseurs immobiliers institutionnels. J’ai donc préféré investir moi-même, cela me paraissait bien plus rentable», explique-t-il.
Alors âgé de 28 ans, il fixe son choix sur un petit immeuble du centre-ville de Saint-Pierre-lès-Nemours, au prix de 180 000 francs (un peu plus de 27 000 euros). Il prévoit une enveloppe de 240 000 francs pour réaliser des travaux et contracte un crédit pour financer l'intégralité de l'investissement, qui s’élève à 420 000 francs. «J’achetais moi-même les matériaux pour faire baisser la facture des travaux et je travaillais avec un seul artisan qui savait tout faire, c'était plus facile». Une fois les travaux terminés, Michel loue les trois appartements de l’immeuble à un loyer de 2 200 francs, soit un revenu locatif total de 6 600 francs. Dans le même temps, il débourse «seulement» 3 000 francs chaque mois pour rembourser son crédit.
La banque suit «les yeux fermés»
Deux ans plus tard seulement, le jeune garagiste jette son dévolu sur un deuxième immeuble de 450 mètres carrés, toujours sur la commune de Saint-Pierre-lès-Nemours. Le bâtiment appartient à des amis de ses parents, qui souhaitent s’en séparer. Michel achète cet immeuble situé à 5 minutes à pied de la gare pour un million de francs. Il prévoit une enveloppe de 750 000 francs pour réaliser des travaux, dans le but de diviser le bâtiment en une dizaine d’appartements. «Je suis retourné voir ma banque pour demander un crédit, elle m’a suivi les yeux fermés au vu de la réussite de mon premier investissement.»
Michel embauche à nouveau deux artisans qu’il connaît et négocie les prix des matériaux pour faire des économies : «Avec mon métier de vendeur de voitures, j’avais l'habitude de négocier, j’ai fait pareil avec les matériaux.» Le chantier suit son cours et Michel loue les appartements au fur et à mesure de l'avancée des travaux. Un an et demi après l’acquisition de l’immeuble, Michel dispose d’une dizaine d'appartements pour lesquels il n’a aucun mal à trouver des locataires.
Mais quelques années plus tard, tout s’écroule : «J’ai quitté ma femme et le divorce a été difficile. J’ai été obligé de revendre tous mes appartements et je suis reparti de zéro.» Sonné, il passe alors une vingtaine d'années sans réaliser le moindre investissement. En 2016, alors qu’il est en préretraite, il renoue avec sa carrière d'investisseur et achète une maison de 300 mètres carrés avec sa nouvelle compagne dans le centre de Saint-Pierre-lès-Nemours. Michel mobilise les quelques économies qui lui restent, revend son bateau, et retourne voir son banquier pour souscrire un nouveau crédit de 250 000 euros sur 20 ans. Et c’est reparti pour un tour. Le Seine-et-Marnais rappelle la même entreprise de travaux, négocie toujours les prix des matériaux, et lance un nouveau chantier afin de remettre la vieille maison en état. Electricité, plomberie, sanitaire, isolation… Les travaux sont colossaux. Après un an de travail, Michel emménage enfin dans sa nouvelle bâtisse avec sa compagne.
6 600 euros de rentrés locatives
Deux ans plus tard, Michel reçoit un coup de fil de son agent immobilier. «Il m’a dit que l’atelier d’artiste situé sur ma propriété était à vendre, ce qui n’était pas le cas lorsque j’ai acheté la maison. J’ai saisi l'opportunité et j’ai décidé de l’acheter.» L’ancien garagiste emprunte 150 000 euros avec un crédit sur 20 ans au taux de 1,65%. De quoi financer le prix de la maison (75 000 euros) et les travaux (75 000 euros). L’atelier est alors transformé en «deux magnifiques F3» qui trouvent rapidement preneurs. Les loyers s'élèvent à 750 euros par logement. Une nouvelle fois, l’affaire est largement rentable puisque Michel touche 1 500 euros de revenus locatifs et, dans le même temps, ne rembourse que 700 euros de crédit par mois.
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En 2019, le téléphone de Michel sonne à nouveau. Son agent immobilier l’informe que deux héritiers d’un immeuble situé sur la commune sont décédés et lui propose de le racheter. Le retraité accepte et acquiert le bâtiment de 200 mètres carrés pour 250 000 euros en souscrivant un crédit sur 20 ans à 1,25% complété par un apport personnel de 25 000 euros. L’immeuble se compose de quatre appartements, deux F3 sous les combles et deux F2 au rez-de-chaussée, qui procurent à Michel 2 800 euros de loyers chaque mois, pour des mensualités de crédit limitées à 1 400 euros.
A 66 ans aujourd’hui, l’ancien garagiste est propriétaire de six appartements, en plus de sa résidence principale. Ses investissements lui rapportent environ 6 600 euros chaque mois, pour 2 900 euros de crédits à rembourser. Une fois les charges, impôts et frais d’entretien payés, Michel estime que ses appartement lui offrent un complément de retraite de 1 500 à 2 000 euros net par mois.
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