L’Impôt sur la fortune immobilière est devenu un impôt de seniors. Plus de deux tiers des 194 000 foyers imposés ont désormais plus de 65 ans, et 37 % plus de 75 ans. Cette bascule tient à une réalité patrimoniale : les baby-boomers concentrent l’immobilier ancien et locatif, souvent acquis dans les années 1990-2000, au moment où les prix se sont tendus dans la plupart des métropoles et stations balnéaires. Le recentrage de l’IFI sur la seule pierre, à la différence de l’ancien ISF, accentue mécaniquement ce biais démographique.
Il en résulte un nombre croissant d’héritiers franchissant le seuil d’entrée à 1,3 million d’euros après une succession et découvrant un coût annuel d’IFI entre 5 000 et 20 000 euros selon la composition du patrimoine, alors même que ces actifs sont peu liquides. La bonne nouvelle est qu’il existe des amortisseurs efficaces à enclencher avant ou dès l’ouverture de la succession : démembrement pour isoler la nue-propriété, donations ciblées, arbitrages entre conservation et cession, et optimisation des dettes réellement déductibles. Le plafonnement de l’IFI, enfin, peut éviter la surtaxation quand les revenus sont modestes au regard du patrimoine.
Succession : les réflexes pour ne pas basculer durablement à l’IFI
Anticiper passe d’abord par le démembrement : transmettre la nue-propriété aux enfants et conserver l’usufruit viager permet de sortir temporairement cette valeur de leur assiette, tout en préservant l’usage ou les revenus. Des donations de nue-propriété, réalisées en amont, gèlent la base taxable. À l’ouverture de la succession, il faut arbitrer sans sentimentalisme : conserver les biens rentables et céder ceux à forte charge et à faible rendement. Les dettes ne sont déductibles que si elles sont réelles, exigibles et affectées aux actifs imposables.
Plafonnement et gestion des revenus : amortir la facture sans se mettre à sec
« Nombreux sont les contribuables qui mettent en place une stratégie visant à bénéficier du mécanisme du plafonnement de l’IFI prévu à l’article 979 du CGI », précise Igor Buttin, Avocat associé chez Achille Avocats. En effet, le cumul de l’IFI et des impôts dus sur les revenus de l’année précédente ne peut pas légalement dépasser 75 % des revenus du contribuable. Lorsque le total des impôts est supérieur à cette part, le montant de l’IFI est plafonné afin de ne pas dépasser cette limite.
Il ajoute que « certains redevables de l’IFI choisissent de limiter leurs revenus, en diminuant leur rémunération ou en différant des versements de dividendes par exemple, afin de pouvoir bénéficier de cette disposition. Cela suppose bien entendu de disposer d’un patrimoine liquide, ou de concours bancaires, permettant de faire face aux dépenses du quotidien ».
Les pièges à éviter, de la résidence secondaire à la SCI familiale
Conserver une résidence secondaire par attachement maintient souvent une charge élevée et un IFI durable pour un rendement médiocre. D'autre part, les SCI familiales mal calibrées peuvent faire perdre la déductibilité des dettes ou bloquer les décisions de cession. Pour sécuriser l’ensemble, privilégier des évaluations réalistes (décotes d’occupation, vétusté) et scénariser, dès la succession, les cessions et financements sur l’année.
