Depuis dix ans, la liste des communes soumises à la taxe sur les logements vacants (TLV) n’avait quasiment pas évolué. Cette taxe, en vigueur depuis le 1er janvier 1999 (CGI. art.232), poursuit l’objectif d’inciter à la mise en location ou à la cession des logements dans les zones où la pression immobilière est la plus forte. Mais face au renforcement des difficultés des ménages d’accéder au parc résidentiel dans de nombreuses régions, l’Assemblée nationale a voté, en loi de finances pour 2023, une profonde “mise à jour” de cette liste de communes. Une actualisation clarifiée dans un projet de décret d’application que Capital a pu consulter.
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Depuis un décret de mai 2013, la taxe sur les logements vacants s’applique “dans des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant”, rappelle le Code général des impôts. Des difficultés qui s’illustrent, par exemple, par un niveau de loyers élevé, un prix du marché important pour l’acquisition de logements anciens, ou encore par un nombre conséquent de demandes de logements sociaux non satisfaites. Pour rappel, la TLV est due par les propriétaires ou usufruiters de logements vacants à usage d’habitation depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle est calculée à partir de la valeur locative du bien.
Mise à jour et extension du dispositif
Jusqu’à présent, 1.140 communes - localisées dans des zones d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants - étaient concernées par l’application de la TLV. Mais après l’étude “du niveau des prix immobiliers, du niveau des loyers dans le parc privé, du ratio entre le nombre de demandes et le nombre d’attributions de logements sociaux et le taux de sur-occupation des logements”, il en ressort que 294 villes supplémentaires sont entrées dans ce zonage. Au total, on compte désormais 1.434 communes “regroupant 26 millions d’habitants, 13,4 millions de logements et 848.000 résidences secondaires” concernées par le dispositif de la TLV.
Mais lors du vote de la loi de finances pour 2023, les parlementaires n’ont pas souhaité seulement faire une mise à jour de la liste de 2013… Les élus ont choisi d’étendre la taxe sur les logements vacants à plus de zones du territoire. Pour cela, l’Assemblée nationale a ajouté un second critère d’application de la taxe. Ainsi, outre dans les aires urbaines continues de plus de 50.000 habitants, la TLV est désormais aussi applicable dans des zones ou, tout simplement, “il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements existant entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement (...)”.
Ce nouveau critère, bien plus large, a une conséquence immédiate : d’après le projet de décret d’application consulté par Capital, il fait entrer 2.259 nouvelles communes dans le zonage de la TLV. Des villes qui se situent dans “une zone touristique et tendue”. Cette liste complémentaire a été établie à partir de trois paramètres, selon la fiche d’impact du futur décret : “le niveau des prix immobiliers, le niveau des loyers dans le parc privé et le taux de résidences secondaires au niveau de la communes”. Ces nouvelles communes regroupent 2,94 millions d’habitants, 2,9 millions de logements et 1,4 million de résidences secondaires.
Au total, ce sont donc près de 3.700 communes - 3.693 précisément - qui vont faire partie du zonage de la taxe sur les logements vacants.
Hausse de taux
Pour accentuer l’aspect dissuasif de la TLV auprès des propriétaires immobiliers, les députés ont aussi rehaussé le taux d’imposition de la taxe en loi de finances pour 2023 (art.74). Ainsi, pour la première année d’imposition, le taux qui vient frapper la valeur locative du logement a été augmenté de 12,5% à 17%. Si le bien reste vacant une année supplémentaire, le taux qui s’applique, à compter de la deuxième année d’imposition, s’élève à 34%. Il était, en 2022, de 25%.
Si votre commune ne fait pas partie du nouveau zonage de la taxe sur les logements vacants, ne vous réjouissez pas trop vite ! Car, dans ce cas, les conseils municipaux conservent la possibilité de mettre en place une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Différence notable avec la TLV, la taxe d’habitation sur les logements vacants frappe un logement non meublé laissé vacant depuis plus de 2 ans, au 1er janvier de l’année d'imposition.
Résidences secondaires
C’est une petite subtilité que les propriétaires de résidences secondaires ne doivent pas oublier… Les communes concernées par la TLV peuvent majorer (CGI. art. 1407 ter) d’un pourcentage compris entre 5% et 60% la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). Une décision qui doit, bien sûr, être votée en conseil municipal. Le nouveau zonage de la TLV va donc permettre à des milliers de communes, jusqu’à présent exclues du mécanisme, de voter une majoration de THRS cet automne - après entrée en vigueur du décret - et de l’appliquer dès 2024. En 2022, la majoration de THRS a rapporté 173 millions d’euros aux collectivités locales.
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