Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Qu’est-ce que la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) en France ?

Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : définition

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est une taxe locale qui s’applique aux propriétés immobilières construites et présentant le caractère de véritables bâtiments permanents. Cet impôt est perçu au profit des collectivités territoriales (communes, intercommunalités et départements) et contribue au financement des services publics locaux.

Un impôt local essentiel

Depuis la suppression progressive de la taxe d’habitation pour les résidences principales (qui s’est définitivement achevée en 2023), la TFPB est devenue l’un des impôts locaux les plus importants pour les finances communales.

La valeur locative cadastrale

La TFPB est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du bien, qui correspond à la valeur théorique du loyer annuel que le bien pourrait générer s’il était loué. Cette valeur est déterminée en fonction de plusieurs critères, notamment :

• La surface : la superficie habitable et la présence d’annexes (cave, garage, balcon, etc.).
• L’emplacement : la situation géographique (centre-ville, périphérie, zone rurale, etc.).
• Le niveau de confort : la qualité des équipements et des installations (chauffage, ascenseur, isolation, etc.).
• La localisation cadastrale : la classification du bien au sein de la commune en fonction des critères d’urbanisme et d’aménagement.

Depuis 2023, un chantier national de révision des valeurs locatives a été lancé. Il doit aboutir à une mise à jour progressive afin de mieux refléter la réalité du marché immobilier et de réduire les inégalités entre contribuables.

Qui doit payer la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ?

Bien détenu au 1er janvier

Toute personne détenant un bien immobilier bâti en pleine propriété ou en usufruit au 1er janvier de l’année d’imposition est redevable de la TFPB. L’impôt est dû pour l’ensemble de l’année, indépendamment d’un changement de propriétaire. Ainsi, si un bien est vendu en cours d’année, le propriétaire au 1er janvier reste redevable de la taxe pour toute l’année en cours.

Cette règle vaut également pour les indivisions : chaque co-indivisaire est tenu solidairement de l’impôt, même si un accord interne peut prévoir une répartition différente.

Achat en cours d’année

Lorsqu’un bien immobilier est acquis en cours d’année, la taxe foncière reste à la charge du vendeur pour l’année en cours. En pratique, il est fréquent que l’acte notarié prévoie une répartition de la taxe foncière au prorata de la durée de détention du bien. Cette répartition ne relève pas de l’administration fiscale, mais d’un accord entre les parties.

Taxe foncière sur les propriétés bâties : en cas de location

Si un bien immobilier est mis en location, la taxe foncière demeure à la charge du propriétaire et ne peut être transférée au locataire. Dans certains cas, notamment pour les baux commerciaux et professionnels, une clause peut prévoir la refacturation de la taxe foncière au locataire, mais cette possibilité est strictement encadrée par le Code de commerce.

Quels sont les biens immobiliers imposables par la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ?

Sont concernées par la taxe foncière sur les propriétés bâties les propriétés fixées au sol, c’est-à-dire qui ne peuvent pas être déplacées sans être démolies. Sont exclus les caravanes, baraquements mobiles, etc. Il doit s’agir de véritables bâtiments et annexes. La taxe s’applique donc aux :

• locaux d’habitation (maisons individuelles, appartements, habitations principales ou secondaires) ;
• parkings et garages, lorsqu’ils sont attenants à un logement ou situés dans un immeuble ;
• bâtiments commerciaux, industriels ou professionnels (locaux d’activité, bureaux, entrepôts, usines, etc.) ;
• bateaux servant d’habitation et amarrés en un point fixe ;
• terrains sur lesquels les bâtiments sont construits et formant une dépendance indispensable ;
• terrain à usage commercial ou industriel ou utilisé (installations de stockage, etc.), dans certaines conditions, pour la publicité.

Les constructions légères ou mobiles (caravanes, baraquements démontables) sont exclues, de même que certains locaux agricoles bénéficiant d’exonérations spécifiques.

Comment est calculée la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ?

Taxe foncière sur les propriétés bâties : base de l’imposition de TFPB

La base de calcul de la taxe foncière est égale à 50 % de la valeur locative cadastrale (soit le loyer théorique que le propriétaire pourrait retirer s’il louait son logement). Elle est réévaluée régulièrement par l’administration fiscale pour refléter l’évolution du marché immobilier. Le calcul repose sur la formule suivante : Base imposable = 50 % de la valeur locative cadastrale.

Taux d’imposition pour le calcul de la taxe foncière

Le montant de la taxe foncière est obtenu en appliquant à la base imposable les taux d’imposition votés par les collectivités locales. Ils incluent le taux fixé par la commune, l’intercommunalité ou le département. Des taxes additionnelles (TEOM) peuvent être ajoutées. Depuis 2021, la part départementale a été transférée aux communes.

Comment payer la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ?

Déclaration à l’administration fiscale

Le contribuable n’a pas à remplir de déclaration annuelle pour la taxe foncière. L’administration fiscale calcule elle-même le montant et envoie un avis d’imposition. Le paiement peut être effectué en ligne sur le site des impôts, par prélèvement automatique, par chèque ou via un tiers de télépaiement. En cas de retard, une majoration de 10 % est appliquée.

Paiement de la taxe sur les propriétés bâties

Chaque propriétaire ou usufruitier reçoit tous les ans un avis d’imposition à la fin de l’été. Il tient compte de la situation du contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition et mentionne la date limite de paiement. Elle est fixée entre le 15 et le 20 octobre de l’année en cours.

Le paiement de la taxe foncière s’effectue en une seule fois. Toutefois, le contribuable peut opter pour un prélèvement mensuel. Si le montant de la taxe est supérieur à 300 euros, le contribuable doit la régler par voie dématérialisée (mode de paiement en ligne). Dans les autres cas, elle peut être payée par chèque, TIP ou virement.

En cas de changement de situation

Toute construction neuve ou modification du bien (agrandissement, changement d’usage) doit faire l’objet d’une déclaration au centre des impôts dans un délai de 90 jours suivant l’achèvement des travaux. Cette déclaration permet d’ajuster la base de calcul de la taxe et peut ouvrir droit à une exonération temporaire de deux ans. Une absence de déclaration peut entraîner un redressement fiscal.

Qui peut bénéficier de l’exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties ?

Les exonérations permanentes

Sont totalement exonérées de taxe foncière de manière permanente les propriétés bâties appartenant à l’État, aux collectivités territoriales, aux EPCI et aux établissements publics scientifiques, d’enseignement et d’assistance, au centre national de la fonction publique territoriale et à ses centres de gestion dès lors qu’elles sont affectées à un service public ou d’utilité générale.

Une exonération de deux ans pour les constructions neuves

Les constructions nouvelles, les reconstructions et les ajouts de construction sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant les deux années suivant la date de fin des travaux. L’exonération TFPB est applicable au 1er janvier après la fin de la construction et est :

• totale si le bien immobilier sert à l’habitation (résidence principale ou secondaire) ;
• partielle si le bien immobilier sert à un autre usage (commercial, etc.). Dans ce cas, le contribuable doit s’acquitter des parts communale et intercommunale.

Pour bénéficier de ce dispositif, il faut envoyer un courrier à l’administration fiscale dans les trois mois qui suivent la fin des travaux.

Une exonération pour les logements plus écologiques

L’exonération peut être totale ou partielle (50 à 100 %) et dépend des décisions des collectivités. Depuis 2025, elle concerne les logements construits depuis plus de dix ans au 1er janvier de la première année où l’exonération TFPB est possible. Elle est octroyée pour trois ans aux logements ayant subi des travaux d’amélioration énergétique d’un montant minimum de :

• 10 000 euros sur un an ;
• 15 000 euros sur trois ans.

Certains logements neufs à haute performance énergétique peuvent aussi être exonérés pour une durée déterminée. Dans ce cas, l’exonération est accordée pour cinq ans.

Une exonération pour les biens en location-accession

Le dispositif de location-accession permet aux ménages d’accéder progressivement à la propriété. La taxe foncière peut alors être totalement exonérée jusqu’à 15 ans, en fonction des collectivités. Cette exonération concerne les logements financés avec un Prêt Social Location-Accession (PSLA) et vise à faciliter l’accession à la propriété pour les ménages modestes.

Une exonération selon le lieu du bâtiment

Certains meublés de tourisme (hôtels, chambres d’hôtes…) dans des zones de revitalisation rurale (ZRR) bénéficient d’une exonération permanente. Il faut avoir l’accord de la commune ou de l’EPCI, fournie après délibération. La demande s’effectue avant chaque 31 décembre pour une mise en application l’année suivante.

Les logements situés dans des zones exposées à des risques naturels, technologiques ou de pollution peuvent aussi être exonérés, parfois de manière permanente, de 15 à 50 %. Pour savoir si un bâtiment est concerné, mieux vaut se renseigner auprès des impôts. L’exonération permanente concerne trois cas :

• Un bâtiment en périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques.
• Un bâtiment affecté par un plan de prévention des risques miniers.
• Un bâtiment situé à proximité d’une installation Seveso.

Une exonération pour des bâtiments d’entreprise

Certaines catégories de bâtiments à usage professionnel peuvent bénéficier d’exonérations fiscales afin de favoriser le dynamisme économique, l’innovation et la reconversion des espaces. Ces mesures s’inscrivent dans une politique d’encouragement aux entreprises et aux initiatives écologiques :

• Locaux d’une jeune entreprise innovante : l’exonération est possible si l’entreprise est éligible à ce statut et exerce des activités de recherche et développement.
• Locaux d’une entreprise en difficulté repris par une entreprise nouvelle : l’exonération est accordée pour soutenir la reprise d’activité et éviter la désertification économique.
• Exploitations agricoles affectées à la production de biogaz, d’électricité et de chaleur par méthanisation : l’exonération est possible pour encourager les économies d’énergie et énergies renouvelables.
• Locaux à usage de bureau transformés en logements d’habitation : l’exonération temporaire vise à inciter à la reconversion de bureaux vacants en logements.

Comment demander l’exonération de la taxe foncière ?

Remplir les formulaires

L’exonération de la TFPB dépend de la situation du contribuable et de la nature du bien. Une fois son éligibilité confirmée, il convient de remplir le formulaire associé :

• Pour un logement neuf ou rénové : il faut déposer la déclaration H1 (formulaire 6650) pour une maison ou H2 (formulaire 6652) pour un appartement, dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux.
• Pour une exonération personnelle : il n’y a pas toujours de démarche si l’administration dispose des informations. Sinon, il faut transmettre une demande écrite avec justificatifs.

Adresser la demande à l’administration fiscale

Le formulaire doit être envoyé au Service des impôts fonciers (SIP) ou au centre des finances publiques dont dépend le bien. Il convient d’y joindre une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition, les justificatifs de situation (carte d’invalidité, attestation CAF, etc.), et le formulaire rempli, le cas échéant.

Depuis 2025, le dépôt des formulaires H1 et H2 peut s’effectuer en ligne sur le site des impôts, ce qui simplifie la démarche.

Suivre la décision

L’administration fiscale notifie de sa décision le contribuable si l’exonération est accordée. Si la taxe d’habitation sur les propriétés bâties a déjà été payée, le contribuable peut demander un dégrèvement (remboursement) dans le délai de réclamation (dès réception de l’avis d’imposition).

À quel âge ne paie-t-on plus la taxe foncière ?

Personnes de plus de 75 ans

Les contribuables de 75 ans ou plus au 1er janvier de l’année d’imposition peuvent bénéficier d’une exonération totale de la taxe foncière pour leur résidence principale, à condition que leurs RFR ne dépassent pas un plafond. L’exonération s’applique aussi aux logements occupés par ces personnes lorsqu’elles cohabitent avec des personnes remplissant les mêmes critères.

Personnes de 65 à 74 ans

Les propriétaires âgés de 65 à 74 ans au 1er janvier de l’année d’imposition peuvent bénéficier d’une réduction forfaitaire de 100 euros sur leur taxe foncière, selon des plafonds de revenus (12 704 euros pour une part de quotient familial, avec une majoration possible de 3 393 euros par demi-part supplémentaire, en Métropole et non en Outre-mer).

Personnes de moins de 65 ans

Les personnes titulaires de l’Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées (ASPA), de l’Allocation Supplémentaire d’Invalidité (ASI) ou de l’Allocation aux Adultes Handicapés (AAH) peuvent être totalement exonérées de la taxe foncière sur leur résidence principale, sous conditions de ressources. Attention, cela ne concerne pas la TEOM.

Quel est le plafond de revenu pour être exonéré de la taxe foncière ?

Conditions d’obtention du plafonnement de la TFPB

Sur demande formulée auprès de l’administration fiscale, il est possible de bénéficier d’un plafonnement de taxe foncière due au titre de sa résidence principale pour la fraction qui excède 50 % de ses revenus. Pour bénéficier de ce plafonnement, les trois conditions suivantes doivent être remplies :

• Le logement concerné constitue la résidence principale du contribuable.
• Le contribuable n’a pas été soumis à l’impôt sur la fortune immobilière l’année précédente.
• Le revenu fiscal de référence du foyer fiscal de l’année précédente ne dépasse pas certains plafonds.

Montant des plafonds de revenus 2025

Pour bénéficier du plafonnement au titre de 2025, le revenu fiscal de référence de 2024 qui figurera sur l’avis d’imposition adressé à l’été 2025 ne doit pas être supérieur à (à noter que ces chiffres concernent la Métropole, ceux d’Outre-mer sont différents) :

• 29 815 euros pour la première part de quotient familial ;
• 36 781 euros pour une part et demie ;
• 42 265 euros pour deux parts ;
• 47 749 euros pour deux parts et demie ;
• 53 233 euros pour trois parts ;
• 64 201 euros pour quatre parts ;
• 5 484 euros pour une demi-part supplémentaire.

Qu’est-ce que l’abattement TFPB ?

Le dégrèvement de taxe foncière pour certains biens inoccupés

Un dégrèvement de la taxe foncière peut également être obtenu en cas de logement vacant normalement destiné à la location. Ce dégrèvement peut être accordé du premier jour suivant le début de la vacance jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance prend fin si les conditions suivantes sont remplies :

• La vacance est indépendante de la volonté du contribuable.
• La vacance dure au moins trois mois.
• La vacance affecte la totalité du logement ou une partie susceptible de location séparée.

TFPB sur les bailleurs sociaux : un abattement spécifique dans les quartiers prioritaires

Selon l’article 1388 bis du CGI (Code général des impôts), les logements HLM bénéficient d’un abattement de la TFPB de 30 %, s’ils sont situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. Les bailleurs doivent s’engager à atteindre un niveau de qualité de services similaire à ceux de leurs autres logements. Ce dispositif a été prorogé pour les contrats de ville 2024-2030.

Comment contester une TFPB ?

Les contestations liées à la valeur locative sont particulièrement fréquentes. Le contribuable peut demander une révision si son logement est manifestement surévalué par rapport à des biens similaires de la même commune.

Vérifier l’avis d’imposition

Avant toute contestation, il est recommandé de bien vérifier les éléments figurant sur l’avis d’imposition, comme la valeur locative cadastrale, qui sert de base au calcul, et le taux d’imposition appliqué par les collectivités locales. Les éventuelles exonérations ou réductions qui s’appliquent doivent aussi être connues.

Contacter le centre des impôts

Si une erreur est suspectée, il est possible de contacter le Service des Impôts des Particuliers (SIP) ou le Service des Impôts des Entreprises (SIE) en fonction du type de bien concerné. Cette demande peut être faite par téléphone, courrier postal ou via le site impots.gouv.frdans l’espace personnel du contribuable.

Faire une réclamation écrite

À défaut, une réclamation écrite est à adresser au centre des finances publiques. Elle doit comporter un courrier expliquant les motifs de la contestation, une copie de l’avis d’imposition et les pièces justificatives. Elle doit être envoyée avant le 31 décembre de l’année suivant l’avis d’imposition. Les impôts ont un délai de six mois pour répondre.

Faire appel auprès du tribunal administratif

Si la réponse est insatisfaisante ou en cas d’absence de réponse après six mois, le propriétaire peut saisir le tribunal administratif. Ce recours doit être introduit dans un délai de deux mois après la notification de la décision de rejet ou à l’expiration du délai de réponse de l’administration fiscale.

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