Le bail civil est devenu l’un des nouveaux points de tension du marché locatif dans les grandes villes. Pensé à l’origine pour des situations spécifiques (résidence secondaire, logement de fonction ou location à une société) ce contrat est aujourd’hui parfois utilisé pour contourner les règles très protectrices de la loi du 6 juillet 1989 et l’encadrement des loyers. « Si le bien mis à disposition a vocation à être utilisé à titre d’habitation et à titre de résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 a vocation à s’appliquer », rappelle Louis du Merle, directeur juridique de l’ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement).
Face à ces dérives, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a décidé de renforcer ses contrôles en 2026. « La DGCCRF a en effet été alertée par des élus, et par la presse, d’une pratique qui consisterait à recourir abusivement au bail civil comme un moyen de contourner l’encadrement des loyers », explique l’administration à beincrypto1.de. Et les conséquences peuvent être lourdes : remboursement des loyers perçus en trop, annulation du congé, dommages-intérêts, voire sanctions administratives et pénales.
Quand le bail civil devient illégal
Le recours au bail civil n’est pourtant pas interdit. Ce type de contrat reste parfaitement légal dans certaines situations bien précises : résidence secondaire, logement de fonction ou location consentie à une personne morale, par exemple.
Mais la frontière juridique devient très claire dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire. En effet, si le bien mis à disposition a vocation à être utilisé à titre d’habitation et à titre de résidence principale, la loi du 6 juillet 1989 s'applique En d'autres termes, même si le contrat signé mentionne explicitement un bail civil et exclut l’application de la loi de 1989, cela ne suffit pas à protéger le bailleur. « Si l’occupant conteste cette qualification, il peut saisir le juge judiciaire, qui a la possibilité de requalifier le contrat », explique Louis du Merle.
Le directeur juridique de l’ANIL rappelle d’ailleurs que les tribunaux ont déjà requalifié de nombreux contrats ces dernières années lorsque le caractère de résidence principale était établi.
Les indices qui attirent désormais l’attention de la DGCCRF
Pour détecter les abus, la DGCCRF cible désormais les annonces de location diffusées par les professionnels de l’immobilier, aussi bien en agence que sur les plateformes en ligne ou les réseaux sociaux. « Les contrôles portent sur les annonces de location diffusées par des professionnels dans les zones où s’applique un encadrement des loyers », précise l’administration.
Ainsi, plusieurs éléments peuvent laisser penser qu’un logement sert en réalité de résidence principale : une occupation supérieure à huit mois par an, la déclaration fiscale du locataire à cette adresse, des factures d’énergie, une attestation employeur ou encore l’absence de caractère réellement temporaire du séjour. La DGCCRF reste toutefois prudente sur ses méthodes exactes de contrôle : « L’enquête étant en cours, nous n’aurons malheureusement pas plus de précisions à vous apporter. »
Des sanctions financières potentiellement très lourdes
Le principal risque pour le propriétaire reste la requalification judiciaire du bail civil en bail d’habitation classique soumis à la loi de 1989. Et les conséquences peuvent être extrêmement coûteuses. « L’impact financier pour le bailleur va être bien sûr les recalculs de loyer », souligne Louis du Merle. Dans une ville soumise à l’encadrement des loyers, un propriétaire qui aurait loué un appartement parisien 1 200 euros sous bail civil alors que le plafond autorisé était de 950 euros pourrait devoir rembourser 250 euros par mois, soit 3 000 euros par an et jusqu’à 9 000 euros sur trois ans. Mais ce n’est pas tout.
Une requalification peut aussi entraîner l’annulation d’un congé délivré illégalement, des dommages-intérêts, voire la remise en cause de certaines clauses du contrat. Louis du Merle évoque notamment des situations où « le bailleur délivrait congé sans respecter ni les formes ni les délais prévus par la loi de 1989 ». « Le juge a alors considéré que le congé était nul et non avenu », précise-t-il.
Des amendes qui peuvent grimper jusqu’à 300 000 euros
La DGCCRF confirme également que certains comportements peuvent relever du droit de la consommation et des pratiques commerciales trompeuses. « La proposition d’un bail civil pour un bien destiné à servir de résidence principale peut constituer un défaut d’information précontractuelle sanctionnable par une amende administrative », explique l’administration. Le montant peut atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Mais les sanctions peuvent devenir beaucoup plus sévères si le professionnel participe activement au montage litigieux. « Cette pratique pourrait être appréhendée comme trompeuse, passible d'une amende maximale de 300 000 euros et de deux ans d'emprisonnement », avertit la DGCCRF. L’administration précise néanmoins que « les sanctions prononcées sont toujours proportionnées à la gravité des manquements constatés ».
D’autres montages sont également surveillés
Le bail civil n’est pas le seul contrat utilisé pour contourner les règles classiques de location. Louis du Merle rappelle que certains propriétaires détournent aussi le bail mobilité, créé par la loi ELAN de 2018. Initialement conçu pour des publics temporaires (étudiants, salariés en mission ou travailleurs saisonniers) ce contrat est parfois utilisé hors de son cadre légal. « Dans le Pays basque, certains bailleurs ont commencé à recourir aux baux mobilité alors qu’ils ne ciblaient pas les publics éligibles », explique-t-il. Autre stratégie observée : louer le logement à une société plutôt qu’à une personne physique afin d’échapper à la loi de 1989. « Quand le locataire est une personne morale, la loi de 1989 ne s’applique pas », rappelle le directeur juridique de l’ANIL.
Que risquent réellement les bailleurs aujourd’hui ?
Dans les faits, les contentieux restent encore relativement peu nombreux. Beaucoup de locataires hésitent à saisir la justice par crainte de tensions avec leur propriétaire ou de procédures longues et anxiogènes. « Le recours au juge suscite toujours un peu d’appréhension », reconnaît Louis du Merle. Mais le renforcement des contrôles de la DGCCRF pourrait changer la donne, notamment dans les grandes villes où les loyers restent particulièrement élevés. Et pour les propriétaires qui utilisent aujourd’hui un bail civil de manière discutable, le risque financier devient désormais bien réel.
