Même si le volume des transactions a fortement régressé en 2023 (d’environ 30%), les prix sont restés stables. Et, exception faite des biens à retaper, de plus en plus boudés, le marché est relativement fluide, notamment pour les grandes surfaces : les quatre et cinq pièces s’enlèvent en moyenne en quarante jours, souvent moins s’ils offrent une terrasse, et les maisons en seulement deux ou trois semaines. «Les biens familiaux étant insuffisants, leurs prix sont peu négociés», ajoute Pascal Lottin, gérant de l’agence Laforêt Château.
L’habitat individuel constitue le cœur de la demande. «Beaucoup d’acquéreurs considèrent que la facture d’énergie, de plus en plus élevée, est plus facile à maîtriser avec ce type de biens», indique Lionel Monneraye, directeur de Kappa Immobilier. Vers le centre-ville ou dans le quartier Préfecture, il faut disposer d’au moins 450.000 euros pour poser ses valises dans une maison de 100 mètres carrés agrémentée d’un jardin.
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Les tarifs montent pour les beaux immeubles de l'hypercentre
Les prix affichés dans les communes voisines, comme Epron ou Cambes-en-Plaine, situées à moins de quinze minutes en voiture de Caen, sont plus raisonnables : entre 300.000 et 400.000 euros. A Epron, cette maison des années 1980 à rénover, de 200 mètres carrés habitables sur un terrain de 757 mètres carrés, s’est ainsi monnayée récemment à 360.000 euros (1.800 euros le mètre carré).
En secteur central, les appartements sont proposés à la vente entre 2.800 et 3.500 euros le mètre carré, selon l’état. Mais dans les plus beaux immeubles en pierre de Caen des XVIIe et XVIIIe siècles, nombreux dans l’hypercentre, le mètre carré peut s’échanger jusqu’à 4.000 euros. L’isolation thermique laissant souvent à désirer, ces biens historiques sont délaissés par les investisseurs, qui refusent de prendre en charge les réfections écoénergétiques désormais exigées. Ils préfèrent se rapprocher de l’université. A Beaulieu, un 30 mètres carrés des années 2000 vient de partir à 99.000 euros : loué 550 euros par mois, il sert un rendement de 6,6% par an.
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A noter que les petites maisons de 80 mètres carrés sont aussi extrêmement prisées à la location. Elles peuvent se louer autour de 1.000 euros par mois. «Certains investisseurs pressés optent directement pour une maison neuve, quitte à placer 300.000 euros dans l’opération », signale Alain Lair, directeur de L’Adresse.
Cet article fait partie d'un guide complet sur l'évolution des prix immobiliers dans 150 villes. Pour la huitième année, des milliers de données ont été recueillies par notre équipe de journalistes auprès des meilleurs experts du secteur (agents immobiliers, notaires et promoteurs).
Les professionnels qui ont participé à notre enquête à Caen : L’Adresse, Kappa Immobilier, Laforêt (Château).
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