Le coliving, comment réussir un investissement immobilier ultra-rentable

Le coliving, comment réussir un investissement immobilier ultra-rentable © Nadezhda Kurbatova / Getty images

Par Ludovic Clerima

Mis à jour le 18 septembre 2023 à 15h52. Initialement publié le 8 juillet 2023.

Lecture : 2 min

Réservé aux abonnés

C’est un mode d’habitat qui a le vent en poupe dans les grands centres urbains. Le coliving, cette nouvelle manière d’habiter un logement, mêle à la fois habitat individuel, colocation et services d’hôtellerie. Le locataire s’installe pour une durée rarement inférieure à un mois, dans un grand logement où plus de la moitié de la superficie se compose d’espaces partagés. Il possède également sa propre chambre dans laquelle on retrouve la plupart du temps une salle d’eau et une kitchenette. “On commence à parler de coliving lorsqu’on est sur un bien qui peut accueillir une dizaine de personnes. Ça peut monter à 200 ou 300 individus pour les projets les plus gros”, indique Thomas Schmider, fondateur de Colodge, opérateur spécialisé dans le coliving. Une fois dans le bien, le locataire paye mensuellement un loyer qui comprend également différentes charges comme l’assurance habitation, l’abonnement Internet, l’eau, le gaz ou encore l’électricité.

Cette sorte de super colocation s’avère très rentable pour les investisseurs : “En brut, on dépasse facilement les 6%. Il est même possible de monter plus haut”, indique Julien Morville, cofondateur de Sharies. “Le risque locatif est faible car aujourd’hui la demande est nettement supérieure à l’offre”, ajoute-t-il. Selon une étude réalisée en 2021 pour BNP Paribas Real Estate, le marché du coliving en 2021 représente plus de 8.300 places en France, contre 5.000 en 2019 soit une augmentation du nombre de places de 7% en un an. Le cabinet d’études Xerfi anticipe quant à lui une offre en coliving de 14.500 lits attendus fin 2023 et 24.000 en 2025 en France.

>> Notre service - Faites des économies en testant notre comparateur d’Assurances Habitation

L'investissement en coliving : un ticket élevé à l'entrée

Pour profiter de ce placement d’avenir, il existe 2 formules d’investissement. Soit acheter un bien dont la superficie minimale est comprise entre 300 et 500 mètres carrés et le confier à une entreprise spécialisée dans le coliving comme Sharies ou The Babel Community. Elle évaluera s’il est possible de l’adapter et procèdera à l’ensemble des travaux et aménagements. Ces entreprises peuvent également procéder à la recherche du bien à adapter pour vous. Vous n'aurez plus alors qu’à l’acheter et à attendre que les travaux soient réalisés : “La taille des biens et leur localisation suppose que le ticket d’entrée pour investir est important. On est entre 800.000 euros et 2 millions d’euros pour une maison d’une quinzaine de chambres, travaux compris”, indique Thomas Schmider.

À lire aussi

Etes-vous fait pour le coliving ?

Vous pouvez aussi réaliser les travaux vous-même. Soyez prudent, ce type de projet nécessite d’avoir l’habitude de gérer de gros chantiers de rénovation. Les travaux d’aménagement à prévoir sont lourds puisqu’il s’agit de revoir toute la plomberie du bien pour créer des salles d’eau individuelles, de fabriquer une quinzaine ou une vingtaine de petits studios dans un immeuble ou d’aménager de grands espaces à partager comme une salle de cinéma ou un espace de coworking. “La plupart du temps nous sommes confrontés à des investisseurs qui possèdent déjà un bien ancien dans leur patrimoine. D’autres cherchent à investir et sont prêts à nous faire confiance dans la recherche du bien adapté au coliving”, indique Julien Morville. Des honoraires d’assistance à maîtrise d’ouvrage sont alors facturés. Les entreprises de coliving peuvent également assurer la gestion locative du bien et l’animation de la résidence. Un service dont le coût varie entre 8% et 12% des loyers encaissés. La durée totale des travaux dépend toujours de la complexité du projet. Comptez tout de même 2 mois pour une maison de 300 à 500 mètres carrés à adapter. “La durée peut s’avérer plus importante si nous avons besoin d’obtenir un permis de construire ou de faire une déclaration préalable en mairie”, précise Julien Morville.

Les investisseurs profitent de la fiscalité avantageuse de location meublée

Sur le plan fiscal, l’investisseur s’y retrouve. Les baux contractés sont la plupart du temps les mêmes que pour la location meublée ce qui ouvre l’accès du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP). Grâce à ce statut, l’investisseur peut déclarer ses revenus fonciers au régime réel et ainsi limiter voire annuler toute fiscalité sur ses revenus locatifs. Rappelons qu’il est aussi possible de recourir au bail mobilité dans le cadre du coliving.