Au lieu d’un bien physique, vous pouvez acheter des parts de SCPI de rendement, ces sociétés de placement immobilier dont le patrimoine est constitué de locaux d’entreprises (bureaux, boutiques, entrepôts…) et qui ont pour objectif de verser aux souscripteurs des revenus réguliers. Le placement, accessible à partir de quelques centaines d’euros, ne manque pas d’attrait : en moyenne, il a affiché un rendement de 4,52% en 2023.
Les SCPI les plus performantes, celles qui ont su éviter de trop investir dans de grands immeubles de bureaux, secteur aujourd’hui en crise, peuvent même afficher des scores beaucoup plus élevés. Pour adoucir la fiscalité, il est aussi possible de souscrire à ce produit via une assurance vie ou un plan d’épargne retraite.
Souscription : la majorité des SCPI est accessible avec moins de 5 000 euros de mise
La plupart des produits sont accessibles avec moins de 5 000 euros de mise. Bureaux, boutiques, supermarchés, mais aussi hôtels, parkings et entrepôts… Acheter des parts de SCPI permet d’accéder à l’immobilier professionnel, beaucoup plus rentable que l’habitation. Cela pour une mise modique, le minimum exigé variant généralement de 200 à 5 000 euros. Et grâce à des courtiers Internet spécialisés, tels que France SCPI, Altaprofits, Linxea ou MeilleureSCPI, on peut y souscrire directement en ligne, en une dizaine de minutes, et sans aucuns frais supplémentaires.
Autre avantage : c’est le gestionnaire de la SCPI qui s’occupe de tout, de la recherche des locataires à l’entretien des lieux. Il verse ensuite aux souscripteurs leur quote-part de loyers.
Frais de gestion : au-dessus de 15% des recettes locatives encaissées, le tarif est prohibitif
Au-dessus de 15% des loyers perçus, mieux vaut ne pas souscrire au produit. Les frais des SCPI sont assez lourds. Il y a d’abord ceux prélevés lors de la souscription, qui varient de 10 à 12% des montants placés. L’équivalent des frais de notaire et de l’agent immobilier pour l’achat d’un bien physique. Il y a ensuite les frais de gestion, qui s’échelonnent entre 8 et 13% des loyers (bien plus chez Iroko Zen, mais elle n’a aucuns frais d’entrée). Cette retenue constitue la rémunération du gérant pour son travail.
Ce n’est pas tout : des frais liés à la tenue des assemblées générales ou à la publication du rapport annuel sont parfois facturés en sus… Des provisions spécifiques (pour impayés de loyer ou gros travaux…) peuvent également alourdir la note. Si bien qu’au total, le montant des frais de gestion peut atteindre 15% des loyers. Au-delà, mieux vaut passer son chemin, l’efficacité du gérant devant être sérieusement mise en cause.
Mutualisation : mieux vaut répartir son argent sur au moins trois SCPI de nature distincte
Il vaut mieux répartir son argent sur au moins trois SCPI de nature distincte. Pour réduire les risques liés aux crises économiques, les SCPI se tournent de plus en plus vers d’autres classes d’actifs que l’immobilier de bureau (avec la montée en puissance du télétravail, ces immeubles ont moins la cote). C’est le cas d’Iroko Zen, qui mêle locaux d’activité, commerces et résidences de services (pour étudiants, seniors…), de Kyaneos Pierre, principalement axée sur l’immobilier d’habitation, ou de Corum Origin, qui répartit ses actifs sur 13 pays européens, profitant ainsi d’une fiscalité allégée.
Important : pour obtenir les meilleurs résultats sur le long terme, il est conseillé d’investir sur au moins trois SCPI au parc immobilier bien distinct.
Important : pour obtenir les meilleurs résultats sur le long terme, il est conseillé d’investir sur au moins trois SCPI au parc immobilier bien distinct.
Fiscalité : les loyers perçus sont imposés via un système d’acomptes prélevés par le fisc
Le souscripteur est soumis à l’impôt, sur les loyers et les plus-values enregistrées. Les SCPI versent des loyers bruts : le souscripteur est ensuite taxé sur les recettes perçues, à la source, comme pour l’immobilier classique (donc via un système d’acomptes prélevés par le fisc). L’achat est soumis aux droits d’enregistrement, inclus dans le prix d’émission de la part. Sur le marché secondaire (de la revente), ils sont à la charge de l’acheteur, qui paie une taxe de 5%.
A noter que la vente relève du régime des plus-values : l’impôt, fixé au départ à 36,2% (19% de taxe et 17,2% de prélèvements sociaux), bénéficie d’abattements annuels, variables selon la durée de détention des parts, aboutissant à une exonération de la taxe à 19% au bout de 22 ans, et des 17,2% de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
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