L'attention s'est largement focalisée ces derniers temps sur les nouveaux dispositifs de soutien à l'investissement locatif portés par le ministre du logement Vincent Jeanbrun, notent Les Echos. Pourtant, ajoute leur article, un autre changement fiscal, moins médiatisé, pourrait durablement affecter l'immobilier professionnel : la loi de finances 2026 modifie en profondeur le mécanisme de l'apport-cession, utilisé par de nombreux chefs d'entreprise pour différer l'imposition de leurs plus-values lors de la cession de titres. Désormais, le périmètre des activités éligibles au remploi des fonds est nettement restreint, excluant plusieurs métiers clés de l'immobilier.
Ce dispositif permettait jusqu'ici de réinvestir, dans un délai de trois ans, au moins 70 % du produit de cession dans une activité économique, tout en reportant l'imposition. Avec l'adoption d’un amendement parlementaire intégré au budget final, certaines activités sortent désormais du champ. Si l'exclusion des activités financières devrait avoir un impact limité, celle visant la promotion immobilière, les marchands de biens ou les lotisseurs inquiète davantage. «On stigmatise encore l'immobilier alors que le secteur va mal», déplore Pierre Appremont, avocat associé chez GALM, soulignant le rôle clé des fonds et club deals immobiliers dans un contexte de marché dégradé.
Apport-cession : certains arbitrages restent possibles
La réforme introduit en outre un renvoi à la définition des activités éligibles à la réduction d'impôt «loi TEPA», élargissant potentiellement la liste des exclusions. «La notion d'activités immobilières visée par ce dispositif s'apprécie par référence à la nomenclature d'activités française», rappelle Alan Sournac, avocat associé chez Racine, citant notamment les agences immobilières, syndics ou administrateurs de biens. Dans ce nouveau cadre, l'hôtellerie ferait figure d'exception, sous réserve de précisions à venir. «Des précisions au Bofip seraient les bienvenues», estime Geoffray Taillet, responsable du droit patrimonial à l'UFF, afin de sécuriser certaines opérations.
Les résidences gérées apparaissent, elles, dans une zone grise. «Une approche au cas par cas est nécessaire», estime Pierre Appremont, évoquant des situations très contrastées entre résidences étudiantes, Ehpad ou résidences seniors. D'autant que le nouveau périmètre s'appliquera rapidement, pour toutes les cessions réalisées après l’entrée en vigueur de la loi, sous réserve de sa validation par le Conseil constitutionnel. Face à ce resserrement, les investisseurs n'ont guère le choix que de s'adapter. «Pendant encore un an, voire un peu plus, les fonds immobiliers alimentés par l'apport-cession vont continuer à fonctionner», anticipe Pierre Appremont, avant un tarissement progressif des flux. Certains arbitrages restent possibles, notamment en affectant jusqu’à 30 % des sommes à des opérations désormais exclues, ou en anticipant la structuration patrimoniale plusieurs années en amont.
