Propriétaire bailleur d’un deux-pièces que vous louez depuis quelques mois, vous nourrissez certaines inquiétudes en ce début de grandes vacances. Et s’il prenait à votre locataire l’envie de sous-louer votre appartement durant son absence cet été ? Avec à la clé le risque de dégradations si les sous-locataires ne sont pas des plus délicats… Voire de squat de votre bien dans le pire des cas ! Sachez que l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, «tendant à améliorer les rapports locatifs», interdit la sous-location.

Mais, si le propriétaire bailleur le souhaite, il peut autoriser son locataire à sous-louer, en le précisant dans le bail. Le contrat de sous-location, passé entre le locataire et les sous-locataires, n’est pas régi par la loi du 6 juillet 1989 mais par le Code civil. Lequel prévoit notamment que le loyer de la sous-location doit être approuvé par le propriétaire bailleur et qu’il ne peut pas être supérieur au loyer principal, payé par le locataire au propriétaire. Les sous-loyers illicites sont restituables à ce dernier.

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Assignation du locataire en justice

Une propriétaire, dont le cas est relaté dans une décision rendue le 10 avril 2025 par la Cour de cassation, et repérée par le cabinet d’avocats Neu Janicki, avait établi avec son locataire un contrat de bail autorisant expressément la sous-location. Dans le détail, le contrat indiquait que la convention de sous-location devait être conforme à un modèle type figurant en annexe du bail et que le locataire était tenu d’adresser copie des conventions de sous-location au bailleur dans les 15 jours suivant leur signature.

Pourtant, la propriétaire a assigné son locataire en justice, invoquant le non-respect des dispositions légales relatives au montant des sous-loyers perçus. Concrètement, elle reprochait à son locataire d’avoir perçu des loyers de la part de sous-locataires alors qu’elle ne lui avait pas donné son accord écrit sur le montant de ces sous-loyers. La propriétaire demandait ainsi à la justice la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation.

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Accord tacite sur le montant des loyers

Sa demande a été rejetée par la Cour d’appel de Paris, au motif qu’elle «ne pouvait se prévaloir d'une absence d'accord sur le prix du sous-loyer dès lors que le locataire lui avait adressé l'ensemble des contrats de sous-location (conformément à ce qui était prévu par le bail), sur lesquels était indiqué le montant du sous-loyer». Mécontente, la propriétaire s’est pourvue en cassation. Sans succès. La Cour de cassation souligne que «le locataire s'est toujours conformé aux stipulations du bail» en adressant à la propriétaire la copie des conventions de sous-location, «sur lesquelles figurait le montant des sous-loyers et que la propriétaire n'a formulé aucune protestation».

Comme la Cour d’appel de Paris, la Cour de cassation en déduit «l'existence d'un accord tacite de la bailleresse (propriétaire) sur le montant des loyers de sous-location régulièrement portés à sa connaissance». La Cour de cassation a donc rejeté le pourvoi de la propriétaire et l’a condamnée à payer à son locataire 3 000 euros au titre de l’indemnisation des frais de justice engagés. Tel est pris qui croyait prendre.