C’est le placement qui sort du lot en 2023 et pourrait bien continuer à percer en 2024. Les résidences services reprennent des couleurs sur presque tous les segments de marché depuis le pic de la pandémie. La rentabilité locative brute en résidence étudiante est ainsi passé de 3,5% en 2021 à 4% aujourd’hui. Une tendance pas près de s’inverser tant le nombre d’étudiants à venir dans le supérieur est important (3 millions en 2030 selon les données du ministère de l’Enseignement Supérieur) et le manque de logements pour les héberger criant.
Idem pour les résidences services seniors qui deviennent de plus en plus abordables afin de toucher le maximum de seniors potentiels dans un contexte où la population française vieillit : «On trouve désormais des studios pour 750 euros», précise David Regin, directeur commercial pour Consultim Partners. Reste qu’investir en résidence services est un placement qui demande beaucoup de réflexion. Nos 5 astuces pour ne pas le regretter en 2024.
N’achetez pas n’importe où
Pour les résidences services neuves, la localisation de l’immeuble rapportée au territoire est primordiale, quel que soit le type de résidences. «Au Mans par exemple, l’offre de résidences seniors est supérieure à la demande, ce qui présente un risque. Des villes comme Douai ou Mulhouse sont plus équilibrées du fait d’une régulation importante instaurée par la municipalité qui délivre les permis de construire», confie Philippe Campinchi, président du syndicat professionnel de résidence seniors. Une rapide étude de marché des résidences proches de celle où vous comptez investir, vous renseignera sur ce point. Veillez également, pour les résidences étudiantes qui s’installent près des campus, à jeter un œil aux infrastructures universitaires alentour : «Tous les campus français ne sont pas l’université de Boston. Si le site ne propose pas un cadre de vie agréable, le taux d’occupation de la résidence ne sera pas bon», prévient Vincent Martins, directeur général de Wakerstone.
Attention aux marchés en difficulté
Si le segment de la résidence étudiante et de la résidence senior demeure les deux placements le plus sécurisés en résidence gérée vous pouvez également vous fier aux quelques résidences en coliving ou aux résidences de tourisme. Attention toutefois aux résidences de tourisme d’affaires. Si elles commencent à regagner en attractivité, elles n’affichent toujours pas des taux de remplissage aussi importants qu’avant la crise covid. Quant aux chambres en ehpad, pour être sûr d’investir dans une structure éthique, vous pouvez choisir un établissement qui participe au concours organisé tous les ans par Maison de retraite de sélection (MDRS). Dans le palmarès figurent les établissements passés au crible par l’entreprise et distingués pour leur cadre de vie, leurs qualités architecturales, les animations ou encore la restauration. L’annuaire Papyhappy recense, de son côté, les ehpad et autres résidences seniors, qui compilent un grand nombre d’avis positifs d’internautes.
Gare aux promesses de rentabilités trop importantes
L’investissement en résidences services vous permet de percevoir une rentabilité brute sécurisée par l’exploitant, dès la signature du bail commercial. Reste à être méfiant quant aux contrats qui vous promettent plus de 4% de rentabilité brute à l’année (moyenne du marché). Le risque ? Des loyers trop élevés et une résidence sous occupées ou de grosses déconvenues au moment de renégocier le bail, une fois qu’il arrivera à échéance, avec un loyer diminué. Le sujet de la promesse de rendement est d’autant plus important qu’un bien en résidence services est peu liquide. Vous aurez donc du mal à le vendre instantanément si vous n’êtes pas satisfait de vos revenus locatifs : «Si vous souhaitez vendre en moins de 18 mois, vous risquez de devoir consentir une décote importante sur le prix de vente, de l’ordre de 20 % à 30 %», rappelle Vincent Martins.
Attention à l’état de la résidence dans l’ancien
Calendrier de la loi Climat et Résilience oblige, si vous investissez dans une résidence gérée déjà existante, jetez un œil au diagnostic de performance énergétique de l’immeuble. Si l’exploitant prend en charge l’ensemble des travaux d’entretien du logement, les travaux qui touchent à la structure du bâtiment, comme un ravalement de façade, ou l’écrasante majorité des travaux de rénovation énergétique, sont à la charge des investisseurs. Tentez donc de trouver des résidences dont le DPE atteint au moins la lettre D afin de pouvoir louer sur du long terme. Rappelons qu’en 2025, tous les logements classés G seront interdits à la location et en 2028, tous les logements classés F.
Inspecter en détail le bail commercial
En investissant dans le parc existant, vous avez une plus grande visibilité sur la gestion de la résidence, son taux d’occupation, l’état du bâti et les travaux à venir, le tout à un prix bien inférieur à ceux du neuf (-20 % à 30 %). Veillez toutefois à ce que le bail commercial vienne tout juste d’être reconduit pour percevoir très vite des revenus sécurisés par le contrat de location. Ce type de contrat court généralement sur 9 à 11 ans. Dans le cas contraire, si la date de la renégociation est proche, il y a un risque que le nouveau loyer soit décoté par rapport à l’ancien si la résidence ou l’exploitant connaît des difficultés
- Accès à tous les articles réservés aux abonnés, sur le site et l'appli
- Le magazine en version numérique
- Navigation sans publicité
- Sans engagement
