C’est la quête de tout investisseur dans l’immobilier : obtenir le meilleur rendement possible. La solution pour y parvenir reste de trouver un logement peu cher à acheter à un niveau de loyer assez important pour rembourser au plus vite son emprunt et profiter d’un complément de revenus. D’où l’intérêt pour les investisseurs de miser sur des villes où les prix de l’immobilier sont bien plus doux qu’à Paris, Lyon, Bordeaux ou Lille.
Une bonne idée, à condition d’être attentif à la tension sur le marché locatif en s’intéressant au taux de vacance locative dans la ville sur laquelle on souhaite investir. Plus il y a de logements inoccupés, et plus vous avez de chances de mettre du temps à louer le vôtre. En France, le niveau de vacance locative est estimé à 8,1% selon l’Insee en 2018. S’il reste stable depuis 2018 à l’échelle nationale, il explose dans des communes où il est pourtant possible d’obtenir une rentabilité brute supérieure à 6%. Notre top 5 des villes sur lesquelles il faut être vigilant avant d’investir.
Perpignan : 16,1% de vacance locative
La préfecture du département des Pyrénées-orientales à tout pour attirer des investisseurs. Les prix de l’immobilier y sont encore doux, estimés en moyenne à 2 134 euros le mètre carré selon les données de Meilleursagents. Ils progressent d’ailleurs de 8,5% en un an d’après la plateforme d’estimation. Une performance dans un contexte immobilier des plus contrastés. La Fnaim estime quant à elle que la rentabilité brute moyenne que l’on peut percevoir à Perpignan est de 7,6%. Reste que la vacance locative atteint selon l’Insee les 16,1%, faisant de la commune un marché risqué pour investisseur. Sur le plan démographique, les estimations ne sont pas bonnes. Comme le constate toujours l’Insee, la commune perd tous les ans depuis 2014 près de 0,4% de sa population.
Avignon : 15,7% de vacance locative
Si la ville de Provence fait toujours le plein durant l’été à l’occasion de son célèbre festival de théâtre, notamment sur le segment de la location saisonnière, il semble plus difficile aux bailleurs de trouver des locataires à mettre dans les logements. Le taux de vacance locative est de 15,7% dans la commune où la promesse de rentabilité locative est estimée selon la Fnaim à 6,4% en moyenne. Là encore, la commune perd en habitants tous les ans (-0,3% tous les ans entre 2014 et 2020), malgré des prix de l’immobilier très abordables, estimés à 2 422 euros le mètre carré selon Meilleursagents. Vigilance donc, avant d’investir.
Saint-Etienne : 12,3% de vacance locative
Malgré une hausse constante de sa population amorcée en 2015 avec près de 4 533 habitants en plus entre 2014 et 2022 selon l’Insee, Saint-Etienne reste une ville où la vacance locative est estimée à 12,3%. La rentabilité locative brute y est pourtant alléchante, avec une moyenne estimée à 8,2% selon la Fnaim. Les prix de l’immobilier sont très abordables dans la commune. Le prix du mètre carré moyen est estimé selon Meilleursagents à seulement 1 395 euros. Reste que les investisseurs qui trouveront un locataire ont beaucoup à gagner en investissant dans la ville stéphanoise.
Mulhouse : 11,5% de vacance locative
Côté rentabilité, les chiffres avancés par la Fnaim concernant Mulhouse ont de quoi tenter les investisseurs. 10,1 % de rentabilité brute moyenne dans la ville de l’Est. Il faut dire que le prix du mètre carré y est très faible, de l’ordre 1352 euros selon les données de Meilleursagents. Mais la vacance locative est elle aussi importante, de l’ordre de 11,5% selon l’Insee. La population recule depuis déjà plusieurs années. Entre 2016 et 2020, Mulhouse a perdu 3 154 habitants. L’ex-bastion industriel est toujours en pleine mutation et mise désormais sur l’industrie digitale à travers l’écosystème KMØ , un immense démonstrateur industriel de 11 500 mètres carrés qui rassemble des industriels, des entrepreneurs et des startups suisses, allemandes, belges et françaises.
Tourcoing : 9,1% de vacance locative
Avec un mètre carré moyen estimé selon les données de Meilleursagents à 2 029 euros, la commune de Tourcoing permet aux investisseurs d’espérer une rentabilité brute moyenne de 7,6%. Reste que le niveau de vacance locative de la commune du nord est encore un peu plus élevé que la moyenne nationale avec un taux de 9,1% selon l’Insee. Un chiffre qui pourrait se réduire dans les années à venir. La commune est aujourd’hui la deuxième plus peuplée des Hauts-de-France, derrière Lille, et gagne même des habitants (+ 0,7% tous les ans sur la période 2014-2020)
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