Les chiffres du premier trimestre 2026 publiés mi-mai par la FPI sont inédits. Moins de 20 000 logements neufs vendus, soit un recul des réservations de 14,3 %. Les ventes aux particuliers chutent de 11 %, les ventes en bloc aux bailleurs sociaux de 35 %. Seul indicateur en hausse, les ventes aux investisseurs progressent de 22,8 % mais sur des volumes faibles, 3 049 transactions au total. Sur ce chiffre, à peine quelques centaines relèvent du dispositif Jeanbrun, entré en vigueur le 21 février.
L’écart avec les promesses Pinel est saisissant. La FPI espérait 4 000 ventes par mois en Jeanbrun pour égaler les 60 000 ventes annuelles que générait l’ancien dispositif Pinel. Plusieurs lectures s’opposent désormais. La presse économique parle de flop, pointant une communication défaillante et un mécanisme trop complexe, un amortissement plutôt qu’une réduction d’impôt directe. Pascal Boulanger, président de la FPI depuis le 1er juillet 2021, conteste cette analyse et désigne un coupable bien différent.
Sept jours entre Jeanbrun et la guerre, la mauvaise coïncidence
La chronologie est implacable. Le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun entre en vigueur après des mois de lobbying. Le 28 février 2026, soit sept jours plus tard, Donald Trump déclare la guerre à l’Iran. La première semaine de mars est catastrophique pour le logement neuf. "Le dispositif faisait flop à cause du conflit armé, ça a été traduit par le dispositif est un flop, ce n’est pas du tout la même chose", tranche Pascal Boulanger. Sa formule résume l’écart d’analyse. "Ce n’est pas le pilote qui est mauvais, c’est la voiture qui est tombée en panne."
Argument décisif avancé par le président de la FPI, "les chiffres baissent aussi du côté des propriétaires occupants, alors que le dispositif Jeanbrun ne les concerne pas. C'est la preuve que le problème ne vient pas du dispositif", insiste-t-il. Le recul de 11 % des ventes aux particuliers, qui regroupent acheteurs en résidence principale et investisseurs hors Jeanbrun, valide cette lecture. La baisse touche l’ensemble du marché, pas un segment spécifique.
La FPI s’appuie sur l’expérience des crises passées pour expliquer l’attentisme. En 1990 (guerre du Golfe), en 2020 (Covid), en 2022 (Ukraine), en 2026 (Moyen-Orient)... chaque conflit ou choc systémique a produit les mêmes effets sur l’investissement immobilier. "Les investisseurs, quels qu’ils soient, propriétaires occupants ou investisseurs, ne sont pas enclins à faire des investissements de long terme en période de crise. Ils attendent", rappelle Pascal Boulanger. Acheter un bien implique de s’engager sur quinze à vingt ans, un horizon dissuasif quand l’avenir immédiat reste illisible.
Le dispositif tient, mais des améliorations sont demandées
Pour Pascal Boulanger, le Jeanbrun reste un bon dispositif. Deux ajustements pourraient toutefois être apportés sans loi de finances. Premièrement, l’ouverture aux locations à un ascendant ou descendant sorti du foyer fiscal, comme dans le Pinel. "Peu de gens l’utilisent, mais beaucoup sont contents de savoir qu’ils peuvent l’utiliser. Psychologiquement, c’est un dispositif très important", plaide-t-il. Deuxièmement, l’intégration des maisons individuelles aux côtés des appartements collectifs, aujourd’hui seuls éligibles.
Trois autres améliorations supposent en revanche une future loi de finances. La FPI propose de relever les taux d’amortissement actuellement fixés à 3,5 %, 4,5 % et 5,5 % selon les niveaux de loyer, pour passer à 4 %, 5 % et 6 %. Elle demande aussi un doublement du plafond de déficit imputable sur les autres revenus, de 10 700 € à 21 400 €, déjà accepté dans la rénovation thermique. Enfin, le plafond de déficit total pourrait être relevé au-delà des 8 000 € actuels. Ces évolutions rejoignent en partie la proposition de loi déposée par Valérie Létard fin avril.
Reste la question du calendrier de redémarrage. Pascal Boulanger ne se hasarde pas à pronostiquer une reprise rapide. " Si je dois poursuivre avec ma métaphore de la voiture en panne, pour que la voiture puisse fonctionner, - en somme pour que le marché de l'immobilier neuf reparte - il faut que la guerre s’arrête. Et je vous garantis que le jour où la guerre s’arrêtera, tout repartira. Le prix de l’essence baissera, les taux d’intérêt baisseront, les gens seront moins dans l’inquiétude." Au-delà de la conjoncture, le secteur observe une érosion structurelle plus inquiétante. Selon Guillaume Martinaud, président du réseau Orpi, 25 % des clients se déclarant investisseurs ont disparu en quatre ans. Un amortissement fiscal complexe ne suffira pas à les faire revenir, quelle que soit la fin de la guerre.
Le dispositif Jeanbrun est un amortissement fiscal applicable aux investissements locatifs dans le neuf, entré en vigueur le 21 février 2026 et destiné à remplacer le dispositif Pinel arrêté le 31 décembre 2024. Les chiffres cités sont issus de l’Observatoire Statistique National du logement neuf de la FPI, représentant 90 % du marché. Les évolutions du dispositif (taux d’amortissement, plafonds) restent susceptibles de modifications dans une prochaine loi de finances. Avant tout investissement, l’accompagnement d’un conseiller patrimonial ou fiscal est recommandé.
