Acheter un appartement pour le louer peut sembler relativement simple : il suffit de trouver un bien qui soit bien situé, de vérifier son rendement potentiel et de s'assurer que le marché locatif est dynamique. Pourtant, certains investisseurs découvrent après la signature que leur projet se heurte à des obstacles qu'ils n'avaient pas anticipés tels que la location saisonnière interdite, des travaux coûteux à venir ou encore des restrictions d'usage inscrites dans le règlement de copropriété.
Ces mauvaises surprises sont souvent cachées dans des documents que les acquéreurs consultent trop rapidement avant de s'engager. « Les gens regardent le prix au mètre carré, le montant des charges ou le DPE, mais ils négligent souvent le règlement de copropriété. Or certaines restrictions d'usage peuvent remettre en cause tout le projet d'investissement », argue, dans un premier temps, Maître Romain Rossi-Landi, avocat spécialisé en droit immobilier.
Investissement locatif : le règlement de copropriété est-il le premier document à analyser ?
Absolument. Pour de nombreux professionnels de l'immobilier, c'est même le document le plus important à examiner avant toute acquisition. Le règlement de copropriété fixe les règles de fonctionnement de l'immeuble, mais aussi les usages autorisés ou interdits. Or certaines clauses peuvent être incompatibles avec la stratégie d'investissement envisagée. « Dans tous les règlements de copropriété, il y a un chapitre consacré à l'occupation des lots. C'est là que l'on trouve les éventuelles restrictions d'usage », souligne Maître Rossi-Landi.
L'attention doit notamment se porter sur :
- les restrictions relatives à la location meublée touristique ;
- les activités commerciales ou professionnelles autorisées ;
- les clauses d'habitation bourgeoise ;
- les limitations liées aux locations de courte durée ;
- les règles concernant la division ou la transformation des logements.
Peut-on acheter un bien sans pouvoir le louer ?
Oui, et ce type de situation existe réellement. L'avocat cite le cas de clients ayant acheté un appartement dans une copropriété sans vérifier précisément la destination juridique du lot. Quelques mois après l'acquisition, ils ont reçu une mise en demeure de la copropriété. La raison ? Le lot n'était pas désigné comme un logement mais comme une « Hobby Room », c'est-à-dire un local destiné à des activités de loisirs. « Ils pensaient acheter un local d'habitation mais la désignation du lot n'était pas si claire que cela », explique-t-il. Même si ce dossier a finalement pu être défendu juridiquement, l'exemple illustre un risque souvent sous-estimé : vérifier que la destination du lot est bien compatible avec l'usage envisagé.
Les investisseurs Airbnb doivent-ils redoubler de vigilance ?
Oui, plus que jamais. Depuis l'adoption de la loi Le Meur, de nombreuses copropriétés cherchent à encadrer ou limiter les locations touristiques de type Airbnb. Certaines vont même jusqu'à envisager leur interdiction. « On voit de plus en plus de clauses, notamment dans les nouveaux règlements de copropriété, qui limitent ou interdisent la location saisonnière », observe Maître Rossi-Landi. Mais la situation reste complexe. Toutes les copropriétés ne peuvent pas interdire librement cette activité.
Tout dépend notamment de la destination de l'immeuble. Une clause d'habitation bourgeoise exclusive constitue généralement un signal d'alerte majeur. À l'inverse, lorsqu'un immeuble accueille déjà des commerces ou des activités mixtes, les possibilités d'interdiction sont souvent plus limitées. Avant tout investissement destiné à la location touristique, une analyse approfondie du règlement de copropriété apparaît donc indispensable.
Pourquoi faut-il lire plusieurs années de procès-verbaux d'assemblée générale ?
De nombreux acheteurs se contentent de consulter le dernier procès-verbal d'assemblée générale. Une erreur selon les spécialistes. Les PV des années précédentes permettent souvent de repérer des problèmes récurrents qui n'ont pas encore donné lieu à un vote de travaux.
« Il peut y avoir des discussions répétées sur des infiltrations, une façade dégradée ou d'autres désordres qui n'ont pas encore été traités. Ce sont des signaux qui doivent interroger », estime l'avocat. Une toiture vieillissante, un ravalement évoqué depuis plusieurs années ou des ascenseurs en mauvais état peuvent représenter à terme plusieurs milliers d'euros d'appels de fonds pour chaque copropriétaire.
Comment repérer une copropriété financièrement fragile ?
L'état financier de la copropriété est un autre élément clé. Des impayés importants, des procédures judiciaires récurrentes ou encore la nomination d'un administrateur provisoire doivent immédiatement alerter un investisseur. « Quand il y a beaucoup de procédures judiciaires et beaucoup d'impayés, il faut fuir absolument », avertit Maître Rossi-Landi.
Une copropriété fragilisée peut entraîner :
- une hausse importante des charges ;
- des travaux reportés faute de moyens ;
- une dégradation progressive de l'immeuble ;
- des difficultés à revendre le bien.
Le montant du fonds travaux et le taux d'impayés méritent donc une attention particulière.
Les annexes comme les caves ou les parkings peuvent-elles réserver des surprises ?
Oui, et ces erreurs sont plus fréquentes qu'on ne le pense. L'avocat indique avoir déjà traité plusieurs dossiers dans lesquels les propriétaires découvraient, parfois au moment de la revente, que la cave ou la place de parking utilisée depuis des années ne correspondait pas à celle figurant dans les actes. Ces situations résultent souvent d'erreurs anciennes, d'inversions entre copropriétaires ou d'incohérences entre les plans et la réalité du terrain. Avant d'acheter, il est donc recommandé de vérifier physiquement les annexes mentionnées dans l'acte de vente.
Les avantages fiscaux peuvent-ils faire oublier l'essentiel ?
C'est l'un des pièges les plus classiques. Maître Rossi-Landi évoque le cas d'un investisseur séduit par une opération de défiscalisation vendue comme particulièrement attractive. Concentré sur la réduction d'impôt promise, l'acquéreur n'avait même pas visité le logement avant son achat. La conséquence ? Un bien difficilement louable, une rentabilité décevante et la perte de l'avantage fiscal espéré. « Avant de penser à l'avantage fiscal, il ne faut jamais oublier que l'on achète d'abord un bien immobilier », insiste l'avocat.
En d'autres termes, la qualité de l'emplacement, la demande locative, l'état de l'immeuble et les contraintes juridiques doivent toujours primer sur les seules promesses fiscales.
